Síndicos devem estar atentos às necessidades do condomínio
A inadimplência está sempre rondando os condomínios. É um problema real que síndicos — orgânicos ou profissionais — precisam enfrentar. Apesar de ser menor em empreendimentos de alto padrão, todos os perfis de condomínios padecem desse mal.
Um serviço que vem ganhando força e se apresentando como alternativa para esse cenário é o das garantidoras de crédito. Muito mais comuns no Sul do país, sua presença vem aumentando em São Paulo e em estados do Nordeste.
“É como o nome diz. O condomínio cede o crédito [referente às cotas condominiais] e as empresas vão fazer a cobrança”, explica João Paulo Rossi, advogado especializado em condomínios.
Assim, a administradora — ou o condomínio, em caso de autogestão — deixa de fazer a emissão dos boletos referentes à cota condominial. Essa responsabilidade passa a ser da garantidora.
A garantidora cobra um percentual adicional do condomínio, baseado no perfil do empreendimento e na inadimplência atual, para prestar o serviço, e entrega o valor total das cotas mensalmente. É a empresa quem faz a cobrança diretamente junto aos inadimplentes.
“No começo não via com bons olhos esse tipo de contratação. Hoje, entendo que há casos em que o condomínio realmente precisa desse tipo de serviço”, aponta Valdir Fogassa, da Informma Síndicos, síndico profissional.
Para ele, esse “realmente precisa” pode abranger diversos pontos, como alta inadimplência, necessidade de reparos na área comum sem dinheiro em caixa, pagamento de uma ação judicial ou todos esses fatores combinados.
João Paulo Rossi Paschoal destaca a importância de o serviço passar pelo crivo assemblear.
“Mesmo uma aprovação simples. É essencial que exista essa conscientização dos condôminos acerca da mudança da cobrança das cotas atrasadas”, argumenta o especialista.
A advogada especializada em condomínios Marine Vasconcelos aponta para a realidade que muitos empreendimentos enfrentam: a necessidade de pagamento urgente e a cobrança judicial, geralmente mais demorada.
“Se o condomínio estiver, de fato, passando por dificuldades, a garantidora é uma boa opção. Mas isso deve ser visto como algo transitório”, explica.
Como escolher uma garantidora para o seu condomínio
Um parceiro que irá lidar com o dinheiro do condomínio deve ser escolhido com muita cautela.
Confira as dicas oferecidas por Jaques Bushatsky, pró-reitor da Universidade Secovi (Sindicato da Habitação) de São Paulo, para o processo de escolha da garantidora:
- Averiguar os dados cadastrais da empresa;
- Conhecer seu porte econômico, para eventuais indenizações;
- Verificar os dados de quem a representa no contrato;
- Inserir no contrato informações sensíveis (possibilidade de acordo, prazo para ajuizamento de ação, posturas etc.) de modo a não piorar a relação do devedor com o condomínio;
- Submeter a contratação à assembleia de condôminos;
- Após a assinatura, acompanhar o comportamento da empresa com relação aos inadimplentes;
- Atentar ao prazo de validade do contrato;
- Atentar às cláusulas de rescisão (prazo, multas etc.).
Contrato com a garantidora: quais cuidados o condomínio deve tomar
Para a advogada e gerente comercial da garantidora Olimpo, Aline Leibante, é fundamental que os síndicos tomem certas precauções para que a prestação de serviços seja bem-sucedida para ambas as partes: empresa e condomínio.
“A primeira coisa é, ao fazer o contrato, ver o prazo de contratação. Muita gente acredita ser difícil sair da garantidora. Mas, tendo em vista o prazo do contrato e o aviso prévio no documento, é possível, sim, sair do fornecedor atual do condomínio. Quando o condomínio quer quebrar esse compromisso contratual antes, ou sem o aviso previsto em contrato, é que fica mais complexo”, explica Aline.
Isso porque a garantidora se programa para todo o período contratual: ela adianta valores ao condomínio enquanto arrecada mensalmente as cotas. Como pode haver esse ‘adiantamento’, é essencial que todas as partes entendam claramente seus direitos e deveres ao longo do contrato.
Além das questões contratuais, Aline também recomenda atenção ao que foi prometido nas conversas preliminares.
“O síndico deve olhar com carinho a minuta do contrato e conferir com a proposta, para ter certeza de que está tudo bem alinhado”, aponta ela.
Como se trata de uma decisão importante — e que impactará diversos aspectos do condomínio — Marine Vasconcelos sugere que o síndico conte com o apoio de um profissional antes de assinar o contrato.
Garantidora é realmente necessária para o condomínio?
Para a advogada especializada em condomínios Claudia Hernades, não.
“Acho que fica muito mais transparente para os condôminos quando, ao invés de uma garantidora, há uma boa gestão da inadimplência”, afirma.
Mas o que significa uma boa gestão da inadimplência? Trata-se de um serviço especializado que acompanha os devedores mensalmente e faz contato ativo com eles, para evitar o acúmulo de atrasos.
“Acho que são casos muito pontuais os condomínios que realmente precisam de uma garantidora. Em uma situação de longo prazo, o síndico deve apostar em uma cultura da adimplência, sempre demonstrando como é fundamental para o empreendimento que os moradores estejam com suas obrigações em dia”, argumenta Claudia.
Por isso, se o síndico — profissional ou orgânico — não gosta da ideia de contratar uma garantidora, o ideal é a prevenção: contar com um serviço especializado para evitar que as dívidas se acumulem e se transformem em um problema que paralise o caixa, tornando a garantidora um serviço indispensável.
