Segundo especialistas, o condomínio só deve indenizar quando houver omissão, negligência ou imperícia na conservação das áreas comuns
O recente ciclone extratropical passou por São Paulo deixando prejuízos para moradores da capital, desde quedas de árvores em vias internas até falta de energia, o que prejudicou a rotina de muitos paulistanos. Especialistas ouvidos pelo Valor Investe explicam que em alguns casos os condomínios podem ser responsabilizados e obrigados arcar com os danos sofridos pelos condôminos. Mas não basta apenas relacionar o prejuízo à administração e é preciso a constatação de omissão, negligência ou imperícia na conservação das áreas comuns por parte do condomínio.
A advogada Siglia Azevedo, especialista em direito imobiliário, explica que a legislação impõe deveres de manutenção aos condomínios, e falhas nessa obrigação podem gerar indenizações. Ela detalha que, embora eventos climáticos sejam inevitáveis, “cabe ao condomínio demonstrar que adotou todas as medidas preventivas” em relação ao reparo e manutenção.
O ponto central, segundo Azevedo, é a responsabilidade do condomínio sobre a manutenção das áreas comuns.
“Quando o condomínio não presta a devida manutenção preventiva, seja na poda de árvores, na verificação da estrutura ou na revisão de equipamentos, como geradores, ele pode ser responsabilizado pelos danos causados aos moradores”, explica.
A responsabilidade, porém, não é automática. A advogada Iasmin Cordeiro, da Marcos Inácio Advogados, destaca que, em regra, ela é subjetiva e baseada na culpa, conforme os artigos 186 e 927 do Código Civil. Ou seja, o condomínio só deve indenizar quando houver omissão, negligência ou imperícia na conservação das áreas comuns.
Por exemplo: Se uma infiltração atingir um apartamento devido a uma calha comum que o condomínio negligenciou em limpar, ou se uma árvore de grande porte, com risco visível, cair sobre um veículo por falta de poda preventiva, o condomínio poderá ser responsabilizado. “A chave é provar que a falha do condomínio – e não apenas o evento climático em si – foi a causa determinante do dano”, ressalta Cordeiro.
Moradores ou visitantes podem acionar o condomínio quando houver indícios de negligência, como:
- falta de manutenção de árvores;
- estruturas deterioradas;
- falta de inspeções preventivas;
- não resposta a solicitações anteriores de reparo.
Por outro lado, caso o evento seja totalmente imprevisível e a manutenção esteja em dia, o condomínio pode não ser responsabilizado. Ainda assim, cabe ao síndico apresentar laudos e registros que comprovem as medidas preventivas adotadas.
Queda de árvore: quem paga?
No caso da queda de uma árvore dentro do condomínio que danificou veículos estacionados, o condomínio pode ser obrigado a indenizar os condôminos, valendo a mesma questão: desde que seja constatada falha de manutenção ou ausência de poda, ou seja, quando há negligência, diz Azevedo.
“Se existia recomendação de poda, raiz comprometida, risco visível ou histórico de queixas ignoradas, o condomínio responde pelos danos materiais”, destaca.
Apagões
Já no caso de apagão, Azevedo detalha que, se o condomínio possui gerador, ele deve mantê-lo em pleno funcionamento. Falhas por falta de combustível, revisão ou testes periódicos configuram negligência e podem gerar responsabilização, segundo a advogada.
Se o apagão afetar serviços essenciais — como água, segurança, acessos ou circulação —, os moradores podem exigir reparos imediatos, compensações ou até acionar o síndico judicialmente, dependendo da gravidade.
Azevedo aconselha que, para evitar conflitos, síndicos e administradoras mantenham rotinas rigorosas de manutenção e documentem todas as ações — fotos, relatórios, orçamentos e laudos técnicos.
Para o morador obter ressarcimento, é essencial comprovar a relação entre a falha de manutenção e o dano. “Não basta alegar o prejuízo; é necessário demonstrar o nexo de causalidade, ou seja, a ligação direta entre a negligência do condomínio (a falta de reparo, o atraso na manutenção, etc.) e o dano ocorrido na unidade”, diz Cordeiro.
Cordeiro também ressalta que, se as negociações diretas com o síndico ou tentativas amigáveis — como notificação, mediação e assembléia — falharem, é cabível acionar o condomínio judicialmente.
