Em maio, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu que é possível penhorar um imóvel financiado (em alienação fiduciária) para cobrar cotas condominiais em atraso.
A decisão dá mais agilidade à resolução de um problema presente em quase todos os condomínios, de norte a sul do país: a inadimplência. Embora não seja inédita, essa decisão vem pacificar o entendimento sobre o caso específico das cotas condominiais atrasadas.
Antes dessa decisão, era mais difícil que unidades devedoras de condomínio fossem a leilão. O entendimento predominante era o de que o banco era o proprietário do imóvel, o que acabava tornando o processo mais moroso. Essa medida, embora drástica, pode ser a última tentativa do condomínio de reaver as cotas em aberto.
“Uma turma do STJ começou, anteriormente, a dizer que a unidade que estava financiada não poderia ir a leilão para cobrir as taxas condominiais em atraso”, explica Jaques Bushatsky, advogado e diretor de legislação de locação do Secovi-SP.
Para ele, essa decisão contribui para a uniformização do entendimento jurídico que deve ser seguido.
“É mais difícil de tomar uma decisão quando uma turma tem uma decisão e outra, outro ponto de vista. Dessa forma, os advogados e os condomínios contam com um caminho mais claro a seguir”, argumenta.
Para Fernando Fornícola, CEO da administradora Habitacional, a decisão é extremamente favorável aos condomínios.
“Antes, esses casos aconteciam e os condomínios entravam em um limbo. O banco tinha preferência e tinha que assumir. O problema era que, além de demorar mais, a instituição financeira tinha privilégio sobre a dívida. Agora vai ficar mais rápido”, explica.
Com o novo entendimento, os condomínios passam a ter prioridade para receber os valores atrasados após o leilão. E isso, de acordo com o advogado especializado em condomínios Alexandre Marques, também vai colaborar para dar mais celeridade ao recebimento dos débitos.
“O condomínio, agora, só perde a preferência [do crédito] para dívidas trabalhistas, alimentares, tributárias e previdenciárias. Mesmo aqueles averbados na matrícula do imóvel ficam para depois do condomínio”, aponta Marques.
Síndico não deve esperar a dívida crescer
Mesmo com essa facilidade, os condomínios não devem deixar que a dívida dos condôminos cresça antes de recorrer à Justiça.
“Isso é um problema real em diversos empreendimentos. Os síndicos, em especial, devem estar sempre atentos aos devedores e não deixar de cobrá-los”, aponta Alexandre Marques.
Esperar demais, além de comprometer as finanças do condomínio, acaba fazendo com que os condôminos adimplentes arquem com a parte daqueles que não estão em dia com suas responsabilidades.
“É importante que haja uma cobrança dentro do razoável. Isso porque há casos em que o valor do débito supera o valor do imóvel, o que pode deixar a unidade menos atrativa para compra em leilão”, explica Marques.
Para os casos em que a dívida do imóvel com o condomínio está alta — ou quando há outros débitos envolvidos — existem duas alternativas.
“O condomínio pode adjudicar a unidade, alugando-a. Ou pode-se fazer uma assembleia para conceder um desconto na dívida da unidade com o condomínio, para que o seu valor de mercado seja mais atrativo para quem está comprando”, exemplifica Marques.
Vale ressaltar: conceder desconto à unidade não é prerrogativa do síndico; é uma exceção e deve sempre passar pela anuência de todos os condôminos.
Momento de expansão do financiamento de imóveis
“Com a expansão do número de unidades em cidades como São Paulo, muita gente busca o financiamento como uma forma de adquirir a tão sonhada casa própria. Com esse entendimento do STJ, as pessoas vão seguir adquirindo seus imóveis e agora o condomínio vai conseguir cobrar com mais rapidez, o que é bom para todo mundo”, pontua Roberto Piernikarz, diretor da administradora BBZ.
A síndica profissional Domichelica Armentano, especialista na gestão de condomínios populares e populosos, afirma que, em seu perfil de atuação, prefere apostar na contratação de garantidoras para manter a saúde financeira do condomínio.
“Hoje a oferta de novas unidades é grande, e nem sempre uma unidade antiga, que ficou fechada por um tempo, vai atrair um comprador rápido, o que vai continuar impactando as finanças do condomínio. Ter uma boa garantidora como parceira colabora no sentido de dar previsibilidade às finanças do condomínio”, argumenta a síndica profissional.
Decisão não é súmula vinculante
É importante ressaltar que a decisão do STJ não é uma súmula vinculante, ou seja, não obriga todos os tribunais a segui-la necessariamente.
“Vale para as partes envolvidas. Porém, é esse entendimento que deve nortear os próximos entendimentos do tribunal”, aponta Jaques Bushatsky.
