Por Felipe Ferrarezi*
Em uma análise preliminar, conclui-se, de modo geral, que a aplicação de multa ao condômino que sequer paga suas contribuições mensais ao condomínio mostra-se ineficaz. Afinal, por que aplicar multa se o condômino nem mesmo quita as taxas condominiais?
Contudo, o que se sugere é uma análise e uma percepção não voltadas ao recebimento imediato do valor, mas à formação de um crédito pertencente à coletividade condominial, como forma de reposição financeira, a ser satisfeito no tempo e modo em que ocorrer o pagamento dos valores inadimplidos.
Dito isso, propõe-se à reflexão que a previsão legal do artigo 1.337 do Código Civil estabelece que o condômino que reiteradamente deixa de cumprir seus deveres perante o condomínio poderá ser compelido a pagar multa correspondente a até cinco vezes o valor da contribuição devida às despesas condominiais, mediante deliberação assemblear aprovada por três quartos dos condôminos restantes.
É consabido que o primeiro dever do condômino, conforme elencado no artigo 1.336 do Código Civil, é o de contribuir com as despesas condominiais. Sendo tal obrigação reiteradamente descumprida, justifica-se a aplicação da aludida multa.
Não se pode olvidar que as multas devem conter a correta descrição em sua notificação, observando-se as formalidades necessárias para sua emissão, bem como outras exigências eventualmente previstas na convenção condominial. Não menos importante é a observância do direito de defesa, constitucionalmente assegurado.
Postas essas considerações, e à luz do recentíssimo posicionamento do Superior Tribunal de Justiça — que pacificou a insegurança jurídica ao confirmar a penhorabilidade dos imóveis alienados a instituições financeiras em razão de cobranças de taxas condominiais —, há respaldo para deliberação assemblear que determine a aplicação das multas enquanto persistir o descumprimento reiterado.
No caso extremo de o imóvel vir a ser penhorado e levado à hasta pública para satisfação do crédito condominial oriundo das taxas, o produto da alienação poderá igualmente servir para a satisfação das multas aplicadas.
*Felipe Fava Ferrarezi (OAB/SC 26.673), Adv. Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, Pós-Graduado em Direito Processual Civil pela Univali e Membro das Comissões de Direito Condominial da Subseção de Blumenau/SC e do Estado de Santa Catarina – OAB/SC. Especialista no mercado condominial e imobiliário do Vale do Itajaí e litoral catarinense
