Segundo advogado, atrasos condominiais atrapalham planejamento e pioram poder de barganha com fornecedores
No primeiro trimestre de 2025, a taxa de atraso nas contribuições condominiais chegou a 17%, o maior índice dos últimos anos e um recorde em relação ao mesmo período de 2024. A escalada está diretamente ligada ao avanço da inflação e ao aumento nos custos de manutenção, serviços e infraestrutura, fatores que pressionam o orçamento das famílias e reduzem a capacidade de arrecadação dos edifícios.
Dados do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos (IEPTB-SP) evidenciam a dimensão do problema: apenas no estado de São Paulo, 1.219 dívidas de condomínio foram protestadas em cartório entre janeiro e março de 2025. No ano anterior, 4.559 protestos foram registrados, número 700% maior que o de 2020, quando eram 569.
Para o advogado Fernando Alvarenga, especialista em Direito Civil, Imobiliário e Condominial, a inadimplência não decorre apenas de dificuldades econômicas. “Muitas vezes há falta de cobrança periódica, o que cria a sensação de que dá para ‘empurrar’ o pagamento. O que muitos esquecem é que cada atraso compromete a segurança, a manutenção e até a valorização do próprio patrimônio”, afirma.
Impactos imediatos e efeito dominó
O efeito da inadimplência no funcionamento diário dos condomínios é direto e rápido. Com menos dinheiro em caixa, contas básicas passam a depender de contribuições extras, e o planejamento financeiro perde previsibilidade. “A inadimplência não é só um problema financeiro; é um risco operacional. Ela atrapalha o planejamento, piora o poder de barganha com fornecedores e aumenta o desgaste entre vizinhos, porque os adimplentes sentem no bolso a transferência de custos”, explica Alvarenga.
Do ponto de vista jurídico, o especialista lembra que os condomínios dispõem de diferentes mecanismos para lidar com moradores inadimplentes. O primeiro passo é a negociação extrajudicial, com possibilidade de acordo e parcelamento formalizado em confissão de dívida. Persistindo o atraso, o condomínio pode protestar as cotas em cartório, negativar o devedor e restringir sua participação em assembleias.
“Esgotadas as tentativas, resta a execução judicial, que pode culminar até na penhora do imóvel”, enfatiza Alvarenga.
Ele destaca ainda que boa governança é peça-chave para reduzir conflitos internos. “Quando há transparência nos balancetes, clareza nos contratos e assembleias bem convocadas, os moradores entendem a relação entre a taxa paga e o serviço entregue. Isso reduz a resistência ao pagamento e fortalece o senso de responsabilidade coletiva”, avalia.
Reajuste das taxas: quando é permitido
Alvarenga explica que a revisão das taxas condominiais deve ser feita, em regra, na assembleia ordinária que aprova a previsão orçamentária anual. No entanto, situações excepcionais, como dissídios coletivos, aumentos inesperados em contratos essenciais ou danos estruturais, permitem reajustes extraordinários.
“O fundamental é que tudo seja aprovado em assembleia, com justificativas claras e registro em ata. A legalidade e a transparência protegem a gestão contra futuras contestações”, orienta.
Para Alvarenga, a saída passa por disciplina de cobrança, comunicação clara e engajamento dos moradores. “Condomínio é vida em comunidade. Sem compromisso coletivo, todos perdem”, finaliza.
