Em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio do ministro Marco Aurélio Buzzi, enfrentou uma questão polêmica nos loteamentos e condomínios irregulares: a cobrança de taxa de manutenção por associações de moradores contra proprietários que não se associaram voluntariamente. “Não se pode impor ônus a quem não aderiu expressa ou tacitamente de forma comprovada, sob risco de equiparação abusiva a condomínio edilício regular”, disse o ministro.
Ação de cobrança
O caso teve origem no Distrito Federal, onde um condomínio ajuizou ação de cobrança contra uma moradora, buscando o pagamento de despesas referentes a serviços como iluminação, segurança e coleta de lixo.
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) havia reconhecido a legitimidade da associação para exigir os valores, entendendo que a simples detenção da unidade autônoma implicaria obrigação de contribuir para os custos coletivos. A tese foi:
“Assimilando que efetivamente é detentora de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento, dela fruindo, o fato implica a imputação à possuidora da qualificação de condômina independentemente de qualquer manifestação de vontade dela derivada, pois decorre a qualidade da simples detenção da fração que ocupa, tornando-a obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e fomento dos serviços destinados a todos os condôminos de forma indiscriminada, inclusive porque, em se tratando de serviços fomentados a todos os condôminos de forma indistinta, todos devem concorrer para seu fomento na forma resolvida em assembleia”.
Recurso especial no STJ
No entanto, ao analisar o recurso especial, o STJ aplicou o Tema 882, fixado no REsp 1.280.871/SP, que estabelece: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.”
Segundo o relator, ministro Marco Aurélio Buzzi, não é possível presumir anuência tácita apenas pelo fato de o proprietário residir no loteamento e usufruir indiretamente dos serviços.
A imposição coercitiva, destacou, viola princípios da boa-fé contratual (arts. 421 e 422 do Código Civil) e não encontra respaldo legal, já que a obrigação não decorre da lei, mas da vontade expressa de associação:
“Logo, não se pode impor ônus a quem não aderiu expressa ou tacitamente de forma comprovada, sob risco de equiparação abusiva a condomínio edilício regular (artigo 1.331 do CC)”.
Com isso, o STJ reformou o acórdão do TJDFT e julgou, no dia 3 deste mês, improcedente a ação de cobrança, reforçando que a mera vizinhança ou posse não gera obrigação “propter rem” sem consentimento.
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