Fábio Calheiros do Nascimento
A doutrina menciona que o condomínio é fonte de divergências, por isso até que o artigo 1.322 do Código Civil facilita a extinção dele, tornando potestativo o direito do condômino que quer extingui-lo.
Uma das novidades do Código Civil de 2002 em relação ao anterior é a possibilidade de sancionar o chamado condômino antissocial, em harmonia com o princípio da socialidade, que norteou a comissão elaboradora do referido diploma legal. Dispõe o artigo 1.337 do Código Civil.
Pela redação da lei, o condômino antissocial pode ser multado ao pagamento de 5 vezes o valor da cota condominial por deliberação de ¾ dos condôminos restantes num primeiro momento, e ao pagamento de 10 vezes o valor da cota condominial num segundo momento.
Caso, ainda assim, haja reiteração, a lei dá a entender que a assembleia, órgão máximo do condomínio, pode deliberar acerca de como proceder com relação ao condômino antissocial.
Já houve bastante discussão na doutrina e na jurisprudência acerca disso e se chegou à conclusão de que a exclusão dele do condomínio é possível, ou seja, há permissão legal para expulsar o condômino antissocial do condomínio (2).
Analisando esse preceito normativo, o STJ definiu que essa sanção somente pode ser imposta ao condômino antissocial após o exercício do direito de defesa, em atenção à noção de que os direitos fundamentais previstos na CF devem incidir horizontalmente (3).
Ainda assim, várias são as dúvidas que podem surgir a respeito do assunto, tais como:
Em que momento deve ser exercido o direito de defesa do condômino tido como antissocial? No âmbito interno do condomínio ou somente em juízo?
Quais condutas são consideradas antissociais nos processos judiciais?
Ao final dos processos, prevalecem as decisões condominiais de expulsão ou elas são revertidas judicialmente?
Com o objetivo de compreender como o tema do condômino antissocial vem sendo enfrentado pelo Poder Judiciário, o Grupo de Estudos “Direito Privado Contemporâneo”, da Universidade Presbiteriana Mackenzie, realizou pesquisa empírica diretamente nos sítios eletrônicos de diversos Tribunais de Justiça do país.
A metodologia adotada consistiu na busca de todas as apelações cíveis que versassem especificamente sobre a matéria, a partir das palavras-chave “condômino antissocial”, sem limitação prévia quanto ao tribunal de origem. O recorte temporal compreendeu os anos de 2020 a 2024.
O resultado da pesquisa revelou dado relevante: foram localizados apenas 43 acórdãos tratando diretamente do tema em todo o período analisado. Não foram encontrados julgados sobre a matéria, a partir das palavras-chave utilizadas, nos demais tribunais e anos não indicados na listagem apresentada adiante, o que evidencia o caráter excepcional da judicialização da expulsão do condômino antissocial no Brasil.
A distribuição dos julgados ao longo do tempo demonstra, ainda, que não houve aumento significativo do número de casos durante o período da pandemia da Covid-19. Ao contrário do que se poderia supor, considerando o maior tempo de permanência das pessoas em suas residências e o potencial agravamento de conflitos de vizinhança, os dados indicam estabilidade relativa no volume de decisões, com média de 8,6 casos por ano no quinquênio analisado. Esse dado reforça a compreensão de que a exclusão do condômino antissocial permanece medida excepcional, acionada apenas em situações-limite.
2020: 8 casos
2021: 6 casos
2022: 9 casos
2023: 10 casos
2024: 10 casos
No que se refere ao aspecto procedimental, a pesquisa evidenciou que a necessidade de respeito ao direito de defesa do condômino tido como antissocial (4), mas não ficou claro se esse direito deve ser assegurado no âmbito interno do próprio condomínio ou apenas em juízo. Em outras palavras, pela leitura dos julgados não ficou evidenciado se, antes da decisão de expulsão do condômino, foi-lhe concedido direito de defesa. Em juízo, claro, esse direito foi assegurado.
Violência
A propósito das condutas tidas como antissociais, um dos pontos mais interessantes da pesquisa, elas são as mais variadas. Em alguns casos, aliás, mais de uma conduta considerada antissocial foi atribuída ao condômino. A hipótese mais comum é violência física e psicológica, como se verifica da listagem abaixo:
Violência e ameaças: 51,2% → 22 casos
Perturbação do sossego: 18,6% → 8 casos
Danos ao patrimônio: 14,0% → 6 casos
Condutas antissociais / inadequadas (outras): 11,6% → 5 casos
Infrações às regras condominiais: 4,7% → 2 casos
No que diz respeito à validação em juízo da decisão condominial de expulsão do condômino, a pesquisa mostrou um empate técnico.
Decisão Nº de Casos Percentual (%)
Expulsão 20 46,51%
Não expulsão 23 53,49%
A decisão judicial favorável ao condômino tido como antissocial decorreu tanto de aspectos materiais como formais
Por exemplo, na Apelação Cível nº 100055298.2021.8.26.0005, do TJ-SP, entendeu-se que o quórum para a aprovação da expulsão do condômino deveria ser de ¾, o mesmo para a fixação da multa, o que não havia sido observado na assembleia (5). Trata-se de posição divergente da que se encontrou na Apelação Cível nº 0744723-59.2021.8.07.0001, do TJ-DFT, no qual se observou que o quórum não precisava ser esse (6). Está aí um ponto que a proposta de alteração do Código Civil deve resolver com a previsão expressa do quórum de 2/3.
Outro dado interessante que a pesquisa apresentou é que há discussão acerca da necessidade de verificar culpa na conduta do condômino para que ele seja expulsão. Pode-se entender que o condômino só pode ser tido como antissocial para fins de expulsão se ele é culpado pelo que ocorre no seu imóvel, ou pode-se entender que basta a imputabilidade, assim como ocorre na mora. No julgamento da Apelação Cível nº 1046755-56.2023.8.26.0100, do TJ-SP, entendeu-se que não seria exigível a culpa, bastando a imputabilidade (7).
(1) Grupo de Estudos “Direito Privado Contemporâneo” da Universidade Presbiteriana Mackenzie, campus Alphaville. Discentes-pesquisadores: Marcela Bartolotto Paiva; Maria Fernanda de Barros Sanches; Mariana Tomacheuski Costa; Kétiley Rodrigues Oliveira; Anna Luiza Schweitzer de Souza; Roberta de Sousa Costa; Maria Fernanda de Oliveira Passos; Pedro Henrique Gentille; e Isabella Kishi Martin.
(2) Enunciado 508 do CJF: Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.
(3) REsp 1.365.279-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 25/8/2015, DJe 29/9/2015.
(4) “Para o acolhimento do pedido de exclusão do condômino em virtude de comprovado e reiterado comportamento antissocial é necessária a comprovação dos seguintes requisitos: 1) prévia imposição de sanção pecuniária, com demonstração de sua ineficácia; 2) garantia do direito ao contraditório e ampla defesa ao condômino antissocial; 3) deliberação em assembleia referente ao disposto no art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil.” (APELAÇÃO CÍVEL 0744723-59.2021.8.07.0001 – TJDFT)
(5) “Entretanto, como bem observado no recurso pelo apelante, o condomínio sequer obteve consenso e quórum suficiente para tal propósito, como consta expressamente do documento acima mencionado. Da ata consta que “é necessário o quórum específico de ¾ dos moradores”, “informou que é necessário para este item ser aprovado é necessário (sic) a aprovação de 60 (sessenta) moradores”, “esclareceu que o síndico, baseado nos documentos e fatos apresentados, tem que tomar medidas para garantir a segurança dos demais, pois poderia o síndico tomar a atitude de ingressar com ação sem a necessidade de aprovação desta assembleia, mas achou interessante trazer para a assembleia para votação pois caso isto não seja aprovado pelos presentes, estará fazendo o seu papel de administrador, pois precisa garantir a segurança da coletividade”. Ao final, às fls. 76, consta: “Contando com os 05 votos dos moradores que votaram favoráveis e os que votaram no hotsite tivemos o seguinte resultado: 28 (vinte e oito) votos favoráveis para o item 1 27 (vinte e sete) votos favoráveis para o item 2. Desta forma foi aprovada, mesmo não tendo o quórum necessário, tomar medidas contra o infrator”
(6) “Assim, apesar do quórum menor para a convocação da assembleia e para o ajuizamento da ação que pretendia a expulsão do condômino, o juiz entendeu corretamente que não houve desrespeito de representatividade.
Ademais, deve-se considerar que boa parte dos fatos ocorreram durante a pandemia da Covid-19, o que aumentou a dificuldade de reunião e participação de assembleia, especialmente em condomínio edilícios.
Registre-se trecho da sentença:
‘Isso ocorreu na espécie, conforme documento de id 112174793 em que foram ratificadas as multas e, igualmente, autorizado o ajuizamento da ação pela expulsão do requerido. Novamente não há que se falar em cerceamento de defesa na assembleia correlata, eis que o requerido foi representado na assentada correlata pelas advogadas então por ele contratadas. Pelo conjunto de documentos, a ação precedente ajuizada pelo Síndico contra o condômino requerido e os desdobramentos daquela ação judicial não impõem suspeição do Síndico em relação ao dever convencional de aplicação das multas, reitere-se, devidamente contextualizadas no livro de reclamações e efetuadas por outros condôminos. A alegada perseguição aventada pelo requerido, portanto, não restou demonstrada. As ocorrências policiais pendentes apenas reforçaram o clima de animosidade entre o requerido e outros condôminos. Não há que se falar de suspeição dos depoimentos constantes das atas notariais, eis que, nelas, objetivamente foram ratificadas as infrações à lei do silêncio pelo requerido e o desrespeito aos demais moradores do prédio. A instauração ou não de outros inquéritos ou o arquivamento de alguns deles na esfera policial não afastam a contextualização do comportamento antissocial suficientemente demonstrado pelos demais documentos constantes dos autos. De se lembrar, inclusive, que há independência de jurisdições: “A responsabilidade civil é independente da criminal, não se podendo questionar mais sobre a existência do fato, ou sobre quem seja o seu autor, quando estas questões se acharem decididas no juízo criminal” (art. 935, do Código Civil). O dissenso fático, doutrinário e jurisprudencial é comum no meio jurídico, e, no contexto do exercício do direito abstrato de ação, possível o encampar de teses jurídicas sem coincidência com a declaração de acertamento do direito material, razão pela qual entendo não contextualizada litigância de má-fé por parte do Sr. YURI ALVES PEREIRA. A informação de que o Sr. YURI está a se submeter a tratamento psiquiátrico, em virtude de comorbidades decorrentes do uso excessivo de álcool, ainda que louvável, não demonstra que houve melhora de seu comportamento social especificamente em relação ao respeito de normas condominiais, conforme alegado por sua defesa técnica. O cessar do comportamento antissocial ocorreu, na verdade, com o cumprimento da decisão de antecipação de tutela. O conjunto de moradores, inclusive moradores proprietários, não pode ficar a mercê de reiterado comportamento antissocial perpetrado pelo requerido. E, se o direito à moradia deve ser compreendido como inerente à dignidade de qualquer ser humano, o abuso do direito de moradia deve ser repelido e, assim, entendo como medida necessária para restabelecer o sossego e o convívio harmonioso no prédio a expulsão do requerido, o que garantirá, ainda, o direito à moradia de todos os demais condôminos. Repiso que a aplicação das multas precedentes pelo comportamento antissocial reiterado do condômino YURI e a assembleia extraordinária que autorizou o ajuizamento da ação de expulsão ocorreram regularmente e, por isso, improcedentes os pedidos formulados nos autos 0744723-59.2021.8.07.0001, em desfavor do Condomínio.’
Nesse contexto, inclusive com possibilidade (rectius: probabilidade) de lesão a direitos fundamentais de outros moradores (paz social, honra, integridade psíquica e física) a atuação do Poder Judiciário deve ser incisiva para evitar a lesão a direitos da personalidade (artigo 12 do Código Civil) que, por definição, são extrapatrimoniais.”
(7) “É evidente que a situação do requerido é bastante delicada, e que este provavelmente vem agindo de forma inadequada em razão do uso de substâncias entorpecentes. Todavia, ainda que haja perspectiva de tratamento, fato é que o réu vem tirando a paz de praticamente todos os moradores do condomínio autor, fazendo barulho exagerado, proferindo xingamentos e ameaças, invadindo outros apartamentos e causando medo às pessoas que ali residem. Tanto é verdade que a propositura da presente ação foi aprovada pela unanimidade dos condôminos. Ademais, a aplicação de advertências e multas não tem solucionado a questão. O requerido continua cometendo os mesmos atos, restando evidenciado que o condomínio autor já tomou todas as atitudes que estavam ao seu alcance para resolver o problema, mas não teve sucesso. Ora, não me parece justo que uma comunidade inteira sofra as consequências dos atos de uma única pessoa, que não apenas causa transtornos, como também ameaça a integridade física dos demais moradores.”
Fábio Calheiros do Nascimento
é mestre em Direito Político e Econômico pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, mestre e doutor em Direito Civil pela USP, professor de Direito Civil na Universidade Presbiteriana Mackenzie e juiz de direito.
Fonte: https://www.conjur.com.br/2026-jan-18/o-condomino-antissocial-na-jurisprudencia/
