Danilo Vital
Os tribunais brasileiros aderiram maciçamente à possibilidade de os condomínios vetarem o aluguel de unidades por curta temporada, em modelo explorado por plataformas como o Airbnb. Mas há nuances desse debate que ainda geram dispersão de decisões.
Essa variação jurisprudencial foi identificada em levantamento da revista eletrônica Consultor Jurídico, com base em acórdãos de 19 Tribunais de Justiça por todo o país — em outros sete não há registro de decisões colegiadas, nem mesmo para negar aos condomínios esse poder de veto.
Não há clareza, por exemplo, se a previsão de uso exclusivamente residencial das unidades basta para proibir o aluguel por curta temporada. Ou se, ao contrário, é preciso que a convenção condominial expressamente proíba esse tipo de exploração.
Em outras palavras, não se sabe se para alugar a unidade pelo Airbnb é necessária autorização do condomínio ou se basta a ausência de veto.
Essa questão é impactada por outra dúvida relevante: qual é o caráter da locação de curta temporada mediada por aplicativos?
A resposta mais comum é se tratar de contrato de hospedagem atípico, o que afasta a incidência das regras de locação por temporada da Lei de Locações (Lei 8.245/1991) e também as normas de hospedagem e hotelaria da Lei Geral de Turismo (Lei 11.771/2008).
Desse debate vai se chegar a uma conclusão essencial: se o contrato por temporada, previsto na lei, descaracteriza a locação residencial da unidade.
Essas dúvidas poderão ser dirimidas pela 2ª Seção do STJ, que julgará o tema na sessão desta quinta-feira (5/2), sob relatoria da ministra Nancy Andrighi.
O Airbnb atua na causa como assistente do condômino que deseja alugar a própria unidade por curta temporada. A empresa argumenta que proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. E diz que isso não configura atividade comercial (leia a nota ao final do texto).
Permitir ou proibir?
A dispersão jurisprudencial sobre o tema é melhor caracterizada no Tribunal de Justiça de São Paulo, o maior e mais movimentado do país. Um só órgão julgador — a 35ª Câmara de Direito Privado — tem precedentes em sentidos opostos.
Há um acórdão relatado pelo desembargador Marrone Sampaio em que se exige “deliberação assemblear específica com alteração da convenção de condomínio para autorizar expressamente tal modalidade de hospedagem”.
E outro, da juíza convocada Flávia Beatriz Gonçalez da Silva, citando a posição do colegiado segundo a qual a restrição de locação das unidades depende de deliberação assemblear mediante quórum qualificado de dois terços dos condôminos.
“Ausente previsão expressa na convenção, é imperativo interpretar restritivamente eventuais limitações ao direito de propriedade, não sendo possível erigir barreiras amplificadas sob o argumento genérico da destinação residencial”, diz a relatora.
O debate se reproduz em processos em outros tribunais. O TJ do Espírito Santo, em sua 4ª Câmara Cível, estabelece que a alteração da convenção de condomínio é necessária não para vedar a locação por curtíssimo prazo, mas para permitir essa forma de exploração econômica do imóvel.
Já a 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Pernambuco entende que a mera locação para estadia de curto período não demonstra a destinação não residencial da unidade. O veto a esse uso, portanto, precisaria estar expresso nas regras do condomínio.
Para a 4ª Câmara de Direito Privado do TJ do Ceará, o aluguel por curta temporada representa o uso comercial da unidade, vedado em edifícios que só preveem o uso residencial. Já a 3ª Câmara Cível do TJ do Amazonas diz que é possível disponibilizar imóveis via plataformas digitais para estadia por curta duração, sem que isso configure atividade comercial.
Cautela e criatividade
A pesquisa ainda mostra que há tribunais mais cautelosos ou criativos. O TJ da Bahia, na 5ª Câmara Cível, que afastou a multa de um condômino que alugou sua unidade porque o condomínio não vedava esse uso, fez ponderações relevantes.
Relator, o desembargador Raimundo Cafezeiro apontou que os precedentes do STJ não são vinculantes e que a Lei de Locações não prevê prazo mínimo para locação temporária, dispondo apenas sobre o prazo máximo de 90 dias. “A locação por temporada em prédio residencial não possui necessariamente uma natureza comercial.”
Já a 2ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, sob relatoria da desembargadora Rosane Portella Wolff, julgou ilegal a proibição, pelo condomínio, de toda e qualquer locação por temporada — o que indica que a convenção precisaria ser ainda mais específica.
Paradoxalmente, a 19ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul registrou um caso em que o condomínio se insurgiu contra a locação por temporada de uma unidade por se tratar de um conjunto de salas comerciais — a proprietária chegou a reformar o local para torná-lo habitável.
O desembargador Marco Antonio Angelo reconheceu que a convenção condominial não traz nenhum veto ao uso das salas para hospedagem, mas manteve a proibição de a proprietária anunciar sua sala comercial no Airbnb.
Ampla judicialização
Fato é que os casos não se resumem à previsão dos condomínios ou não. Para além disso, acabam se desdobrando em outras questões, com ampla judicialização.
Há muitos acórdãos questionando a validade das assembleias de condomínio, por questões como procuração para voto, edital de convocação ou exigência de quórum. E não faltam processos contestando multas aplicadas por condomínios.
O TJ-SP julgou um caso curioso, em que o proprietário cobrou indenização por lucros cessantes pelo período em que esteve impedido de alugar a própria unidade no Airbnb pelo condomínio — o pedido foi rejeitado.
Já o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte é um dos que enfrentam um dilema diferente: o da locação por curta temporada em condomínios dos chamados apart-hotéis, em que o pool hoteleiro convive com pool residencial — o uso de aplicativos pode gerar concorrência entre eles.
Efeito do STJ
Todas essas discussões derivam da incerteza gerada pelos precedentes do STJ. O caso que será julgado pela 2ª Seção, que reúne os integrantes das duas turmas de Direito Privado, foi afetado justamente para esclarecer — ou até mesmo firmar — posição.
A ministra Nancy Andrighi chegou a apontar que os tribunais brasileiros não entenderam bem as razões de decidir do STJ. E a culpa é do próprio tribunal.
A decisão da 3ª Turma, de novembro de 2021, não teve unanimidade de votos sobre o caráter atípico desse contrato de hospedagem. Para advogados ouvidos pela ConJur, o acórdão gerou até mais dúvidas do que certezas.
A primeira decisão, da 4ª Turma, foi ainda menos assertiva: foi tomada no caso de uma pessoa que transformou o próprio apartamento em uma espécie de hostel, alugando cômodos para diferentes pessoas.
As especificidades do caso concreto levaram o ministro Antonio Carlos Ferreira a questionar se formaria precedente. Advogados até apontaram que a posição não seria prontamente aplicável a outros processos.
O processo em pauta para esta quinta-feira veio do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. A corte entendeu que, se a convenção de condomínio não veda expressamente a locação da unidade por curta temporada, não cabe a vedação a esse uso pelo proprietário da unidade.
Leia a nota do Airbnb
O aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. O Airbnb está comprometido a apoiar o crescimento econômico no Brasil, ajudando proprietários de imóveis a obterem renda extra ao se tornarem anfitriões na plataforma, participando ativamente da economia do turismo com praticidade e segurança. O Airbnb acredita que o diálogo é o melhor caminho para todos. Para mais informações, o Airbnb possui uma Página Especial com orientações sobre locação por temporada em condomínios.
É importante diferenciar a locação por curta temporada dos meios de hospedagem, que seguem regras próprias. Locar um imóvel residencial por curtos períodos não configura atividade comercial, nem sujeita o proprietário às obrigações de estabelecimentos hoteleiros.
REsp 2.121.055 (STJ)
REsp 1.819.075 (STJ)
REsp 1.884.483 (STJ)
Processo 1042891-73.2024.8.26.0100 (TJ-SP)
Processo 1006455-38.2023.8.26.0428 (TJ-SP)
Processo 1023950-47.2024.8.26.0562 (TJ-SP)
Processo -52.2024.8.19.0001 (TJ-RJ)
Processo 0706142-04.2023.8.07.0001 (TJ-DF)
Processo 0006692-57.2024.8.16.0000 (TJ-PR)
Processo 5121539-82.2020.8.21.0001 (TJ-RS)
Processo 0307628-16.2017.8.24.0005 (TJ-SC)
Processo 5011127-45.2023.8.08.0000 (TJ-ES)
Processo 5712312-57.2024.8.09.0051 (TJ-GO)
Processo 0013031-05.2023.8.17.9000 (TJ-PE)
Processo 0119349-25.2018.8.06.0001 (TJ-CE)
Processo 0645209-54.2020.8.04.0001 (TJ-AM)
Processo 0801139-16.2025.8.14.0000 (TJ-PA)
Processo 0721494-79.2019.8.02.0001 (TJ-AL)
Processo 0000754-89.2025.8.27.2700 (TJ-TO)
Processo 3468110-24.2025.8.13.0000 (TJ-MG)
Processo 0811811-18.2025.8.20.0000 (TJ-RN)
Processo 0803499-37.2022.8.15.0731 (TJ-PB)
Processo 8050935-53.2024.8.05.0000 (TJ-BA)
Processo 0010624-67.2025.8.25.0000 (TJ-SE)
