A distinção entre uma atividade comercial e uma atividade artesanal dentro de um condomínio residencial é fundamental para determinar o que é permitido e o que é proibido.
Geralmente, as normas condominiais proíbem expressamente o uso das unidades para fins comerciais, ou seja, a abertura de um comércio tradicional com fluxo constante de clientes, placas de publicidade na fachada, e o uso da área comum para fins comerciais.
A atividade comercial proibida é aquela que descaracteriza a natureza residencial do imóvel. Isso inclui, por exemplo, a instalação de um restaurante, lanchonete ou qualquer tipo de comércio que exija a presença de clientes para consumo no local ou a retirada de produtos. Essa prática é vedada por diversos motivos, incluindo “segurança”, na medida em que a circulação de estranhos no condomínio coloca em risco a segurança de todos os moradores.
Outra razão impeditiva para a autorização de atividade mercantil em condomínios é a produção de barulho e a causação de transtornos, uma vez que é sabido que o fluxo de pessoas e o ruído gerado por uma atividade comercial podem perturbar a tranquilidade dos residentes.
Mais grave sob o aspecto jurídico, é a patente constatação de “desvio de finalidade”, uma vez que o uso da unidade para fins comerciais desvirtua a finalidade residencial do empreendimento, o que pode impactar negativamente tanto a convivência como a respectiva valorização imobiliária.
Relevante frisar, de outro norte, que a produção de alimentos dentro de um apartamento, como a elaboração de doces ou salgados de forma artesanal, não é vedada em si.
Essa atividade se enquadra no conceito amplo de “home office”, que é tacitamente autorizado em muitos condomínios, desde que não perturbe a rotina dos vizinhos ou altere a finalidade residencial da unidade.
Nesse modelo, a atividade se restringe à produção dos itens, sem a presença de clientes ou a abertura de um ponto de venda.
A comercialização ocorre de forma remota, por meio de plataformas digitais, e a entrega dos produtos é feita fora do condomínio, ou seja, o vendedor se desloca até o endereço do comprador.
O que não é permitido, no entanto, é o uso do endereço do condomínio para a retirada dos produtos, como um ponto de coleta, pois isso criaria um fluxo de pessoas estranhas no prédio, o que é proibido pelas normas de segurança.
A venda ocasional de doces ou salgados para os próprios condôminos também não se configura como uma atividade comercial. Essa prática é vista como uma cortesia ou uma atividade de vizinhança, apoiada em regras costumeiras.
Muitas famílias utilizam essa prática, de forma legítima, para complementar a renda familiar, desde que seja uma atividade esporádica e de baixo volume, sem caráter de comércio regular e não venha a causar importunação ou desassossego aos demais moradores.
Essa forma de venda fortalece a comunidade e permite que os condôminos se ajudem mutuamente, sem desrespeitar as regras de convivência. O que a diferencia do comércio é justamente a falta de caráter profissional e a ausência de clientes externos.
Destarte, a distinção fundamental está no fluxo de pessoas estranhas gerado pela atividade. A produção artesanal de alimentos em casa é permitida, desde que a comercialização e a entrega ocorram fora do condomínio, preservando, assim, a segurança e a tranquilidade de todos. Já a venda esporádica a vizinhos é aceitável, desde que não se configure como um comércio regular e não perturbe a convivência.
Vander Andrade
Advogado. Mestre e Doutor em Direito pela PUC/SP.
CEO do “Instituto Vander Andrade” (Cursos de Gestão e de Direito Condominial)
