Aprovada em 2023, a reforma tributária brasileira promete simplificar o sistema de impostos do país, mas traz consigo uma série de incertezas e desafios para diversos setores. Para os condomínios residenciais, o cenário é de alerta. Embora não sejam empresas com fins lucrativos, eles serão impactados indiretamente, principalmente por sua posição como consumidores finais na cadeia de serviços, o que pode levar a um aumento no valor da cota condominial.
O que é a Reforma Tributária e qual o seu impacto?
A reforma visa unificar cinco tributos (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) em um modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de âmbito federal, e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência de estados e municípios. A transição começa em 2026, com a implementação de alíquotas de teste, e a substituição completa dos impostos antigos ocorrerá progressivamente até 2033.
O ponto central da questão para os condomínios, como explica a contadora especializada em condomíniosJane Santos, é que eles são considerados consumidores finais. Isso significa que, ao contrário de empresas de outros setores, eles não geram créditos tributários para abater os impostos embutidos nos produtos e serviços que consomem.
“Como os condomínios não têm os créditos fiscais, vão receber todo o impacto”, pontua Santos. O resultado provável é que o aumento da carga tributária sobre as empresas prestadoras de serviço seja integralmente repassado aos condomínios.
O peso nos serviços terceirizados
O maior impacto deve ser sentido nos contratos de mão de obra terceirizada, que representam, em média, 50% das despesas de um condomínio, segundo Eric Camargo, assessor jurídico do Secovi. Empresas de portaria, limpeza e segurança, muitas vezes enquadradas no regime de lucro presumido ou real, enfrentarão um aumento significativo em sua carga tributária. Projeções iniciais, ainda não confirmadas, indicam que a alíquota para o setor de serviços pode chegar a 26,5% ou mais, um salto considerável em relação aos patamares atuais.
Cristiano Pandolfi, vice-presidente da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON), alerta que essa elevação nos custos pode se tornar mais um incentivador da inadimplência, que já é um problema crônico. “Elevar essa taxação prejudicaria muito, seria outro incentivador à inadimplência”, afirma.
Como os síndicos devem se preparar?
O consenso entre os especialistas é que a palavra de ordem para 2026 é planejamento. Esperar a definição das alíquotas finais para tomar uma atitude pode ser tarde demais. Os síndicos precisam agir agora para mitigar os impactos negativos. Abaixo, compilamos as principais recomendações dos entrevistados:
| Ação Recomendada | Descrição | Especialista(s) |
| Revisão Orçamentária | Analisar a previsão orçamentária, com foco especial nos custos com mão de obra e outros serviços, para projetar os reajustes necessários. | Jane Santos, Eric Camargo |
| Análise de Contratos | Revisar todos os contratos com fornecedores, com apoio jurídico e contábil, para entender as cláusulas de reajuste e negociar novas condições. | Cristiano Pandolfi, Fernando Fornícola |
| Estudo Comparativo | Comparar o custo de manter funcionários terceirizados versus a contratação de equipe própria (CLT), principalmente em condomínios com muitos funcionários. | Jane Santos |
| Verificação de Fornecedores | Garantir que todos os prestadores de serviço emitam nota fiscal e estejam em conformidade com suas obrigações tributárias para evitar passivos para o condomínio. | Cristiano Pandolfi |
| Busca por Eficiência | Estudar alternativas que possam reduzir custos operacionais, como a implementação de portarias eletrônicas ou outras tecnologias. | Eric Camargo |
Tiago Slavov, professor de Ciências Contábeis na FECAP, reforça a urgência da ação: “Não espere a alíquota sair para se planejar, o percentual deve sair só no fim do ano, se organize com antecedência”. Ele aconselha os síndicos a pedirem simulações aos seus fornecedores para entender o cenário de 2027 e tomar decisões informadas, como a eventual necessidade de rescindir um contrato.
Para Fernando Fornícola, CEO da administradora Habitacional, o papel das administradoras de condomínios se torna ainda mais estratégico, auxiliando os síndicos com análises, orientação e um planejamento financeiro robusto. A preparação adequada, com conhecimento técnico e transparência, será fundamental para que os síndicos atravessem este período de transição sem gerar conflitos e garantindo a saúde financeira do condomínio.
