O Superior Tribunal de Justiça definiu novas diretrizes para o uso de imóveis residenciais em plataformas de estadia curta, como Airbnb.
Segundo o STJ, o proprietário precisa de aprovação do condomínio quando esse tipo de uso altera a finalidade residencial do prédio.
Na prática, o morador não pode decidir sozinho quando a atividade muda a dinâmica do condomínio. Antes de anunciar o imóvel para estadias curtas, ele deve verificar a convenção e respeitar a decisão coletiva.
Além disso, o tribunal entendeu que a mudança de destinação das unidades exige aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos.
O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínio
A Segunda Seção do STJ analisou o uso de imóveis residenciais em plataformas digitais de hospedagem.
Nesse julgamento, o tribunal concluiu que o Airbnb em condomínio pode exigir autorização dos moradores.
Isso ocorre quando a oferta da unidade para estadias curtas modifica a finalidade residencial do empreendimento.
Por isso, condomínios que possuem destinação residencial podem exigir aprovação em assembleia antes de permitir esse tipo de uso.
Com esse entendimento, o STJ busca reduzir conflitos entre proprietários, moradores, síndicos e administradoras.
Aprovação precisa seguir quórum qualificado
A decisão também definiu um ponto essencial: o quórum necessário.
Segundo o STJ, a mudança na destinação das unidades depende da aprovação de dois terços dos condôminos.
A ministra Nancy Andrighi citou o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil. Esse artigo determina que o condômino deve usar sua unidade conforme a destinação da edificação.
Além disso, a relatora mencionou o artigo 1.351 do Código Civil. Esse trecho trata da aprovação necessária para mudar a destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
Em resumo, se o condomínio tem finalidade residencial, as unidades precisam respeitar essa característica.
Por que a decisão importa para os condomínios
A decisão traz mais clareza para uma discussão frequente na rotina condominial.
Nos últimos anos, muitos condomínios passaram a lidar com locações de curta duração. Esse modelo pode aumentar a circulação de pessoas sem vínculo permanente com o prédio.
Além disso, essa movimentação pode impactar a portaria, o controle de acesso, a segurança e o sossego dos moradores.
Também podem surgir dúvidas sobre uso de áreas comuns, vagas de garagem, entrega de chaves e responsabilidade por danos.
Por isso, o tema exige regras claras e decisões formais.
Airbnb não é tratado como locação comum
Outro ponto importante está na natureza desse tipo de contrato.
Para o STJ, estadias de curta temporada não se enquadram exatamente como locação residencial tradicional. Também não seguem a mesma lógica da hotelaria.
Nesse sentido, o tribunal tratou o modelo como contrato atípico. Ou seja, ele tem características próprias e precisa ser avaliado conforme seus efeitos no condomínio.
A ministra Nancy Andrighi também destacou que o meio usado para divulgar o imóvel não define a natureza do negócio.
Portanto, o ponto principal não é apenas o uso de uma plataforma digital. O que importa é a forma como o imóvel é utilizado e o impacto desse uso na vida condominial.
Maior rotatividade exige mais atenção
Plataformas digitais facilitaram a oferta de imóveis para estadias curtas.
Com isso, alguns prédios passaram a registrar maior entrada e saída de hóspedes, visitantes e prestadores.
Essa rotatividade pode afetar a rotina do condomínio de várias formas.
Por exemplo, a portaria precisa identificar pessoas com mais frequência. A gestão também pode precisar controlar o acesso às áreas comuns, garagens e elevadores.
Além disso, moradores podem relatar incômodos relacionados a barulho, circulação intensa e uso inadequado dos espaços compartilhados.
Por esse motivo, o STJ considerou a segurança e o sossego dos moradores como pontos relevantes no julgamento.
O que muda para condomínios residenciais
A decisão não proíbe automaticamente toda estadia de curta duração em condomínios.
No entanto, ela reforça que a prática precisa respeitar a destinação residencial do empreendimento.
Assim, se o uso da unidade altera essa finalidade, o condomínio deve discutir o tema em assembleia.
Além disso, a gestão precisa verificar a convenção e o regimento interno antes de qualquer decisão.
Dessa forma, o condomínio evita conflitos e cria regras mais seguras para todos os envolvidos.
Quais regras devem ser avaliadas
Antes de permitir o Airbnb em condomínio, síndicos e moradores precisam analisar os impactos práticos.
Entre os principais pontos, estão:
- quórum necessário para aprovação;
- cadastro prévio de hóspedes;
- controle de acesso;
- uso de áreas comuns;
- regras para garagem;
- comunicação com a portaria;
- responsabilidade por danos;
- horários de entrada e saída;
- penalidades por descumprimento;
- limites definidos pela convenção.
Essas medidas ajudam a organizar a rotina e reduzem riscos para a gestão.
Proprietários precisam consultar a convenção
Proprietários que desejam anunciar imóveis para estadias curtas devem consultar a convenção antes de iniciar a atividade.
Afinal, o direito de propriedade existe dentro de uma coletividade. No condomínio, cada decisão individual pode impactar a segurança, o sossego e a rotina dos demais moradores.
Além disso, o uso da unidade precisa respeitar regras internas e deveres previstos no Código Civil.
Portanto, antes de usar plataformas como Airbnb, o proprietário deve verificar se o condomínio permite essa prática.
O que síndicos devem fazer agora
Para os síndicos, o primeiro passo é revisar a convenção do condomínio.
Em seguida, a gestão deve verificar se já existem unidades anunciadas para estadias curtas.
Caso o tema já gere dúvidas ou conflitos, o síndico pode buscar orientação jurídica e levar a discussão para assembleia.
Nesse processo, a comunicação com os moradores precisa ser clara. Afinal, uma decisão bem conduzida reduz ruídos e evita interpretações diferentes sobre o mesmo assunto.
Além disso, a gestão deve registrar as deliberações em ata e atualizar as regras quando necessário.
Decisão deve orientar novos conflitos
A decisão do STJ tende a influenciar novos casos sobre Airbnb em condomínio.
Segundo o InfoMoney, o tribunal entendeu que o uso econômico do imóvel pode descaracterizar a destinação residencial. Por isso, a atividade precisa de aval de dois terços dos moradores quando muda a finalidade do prédio.
Com isso, o debate deve sair do improviso e avançar para a organização formal.
Em vez de agir apenas depois do conflito, os condomínios podem revisar documentos, orientar proprietários e definir regras antes que o problema cresça.
Conclusão
A decisão do STJ sobre Airbnb em condomínio reforça a importância da decisão coletiva.
Quando a locação de curta duração altera a dinâmica do prédio, aumenta a circulação de pessoas e afeta a finalidade residencial, o condomínio precisa participar da decisão.
Por isso, síndicos, administradoras e moradores devem tratar o tema com clareza.
O caminho mais seguro é revisar a convenção, discutir o assunto em assembleia e formalizar qualquer autorização conforme o quórum exigido.
Mais do que uma decisão sobre plataformas digitais, o julgamento reforça a importância da governança condominial diante de novas formas de uso dos imóveis.
