O orçamento das famílias brasileiras chegou ao segundo semestre de 2026 sob forte pressão. Em agosto, 82% das famílias declararam possuir algum tipo de dívida, maior patamar da série histórica da Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor, a Peic. Ao mesmo tempo, 29,9% tinham contas em atraso e 12,5% afirmavam não ter condições de quitá-las.

Quando o dinheiro não é suficiente para todas as despesas, surge uma decisão difícil: qual conta pagar primeiro?

Nesse cenário, a taxa condominial pode acabar concorrendo com cartão de crédito, financiamento, aluguel, alimentação e outras obrigações do orçamento doméstico.

O problema é que comparar essas dívidas apenas pela taxa de juros pode levar a uma análise incompleta.

O cartão de crédito possui um custo financeiro elevado. Já a inadimplência condominial carrega uma característica diferente: a obrigação está diretamente relacionada ao imóvel e pode avançar rapidamente para uma execução judicial.

Para síndicos, administradoras e moradores, portanto, compreender essa diferença é essencial.

Inadimplência condominial também está aumentando

A pressão financeira das famílias já aparece dentro dos condomínios.

Segundo levantamento da uCondo divulgado em setembro, 12,50% das taxas condominiais estavam atrasadas havia mais de 30 dias no primeiro semestre de 2026. No mesmo período de 2025, o índice era de 11,95%.

Em outras palavras, aproximadamente uma em cada oito cotas da base analisada apresentava atraso superior a 30 dias.

Ao mesmo tempo, a despesa condominial também ficou mais pesada.

O valor médio da taxa levantada pela uCondo passou de R$ 413 no primeiro semestre de 2022 para R$ 538 no primeiro semestre de 2026, crescimento acumulado de pouco mais de 30% no período.

Portanto, o aumento da inadimplência não ocorre isoladamente.

Ele aparece em um cenário no qual mais famílias estão endividadas e o próprio custo de morar em condomínio aumentou.

Endividamento e inadimplência não são a mesma coisa

Antes de avançar, é importante separar dois conceitos.

Uma família endividada possui parcelas ou compromissos financeiros a vencer. Isso inclui cartão de crédito, financiamento, empréstimo, carnê e outras modalidades.

Já uma família inadimplente possui uma conta que venceu e ainda não foi paga.

Por isso, os 82% registrados pela CNC não significam que oito em cada dez famílias deixaram de pagar suas contas.

Em agosto, a proporção efetivamente inadimplente estava em 29,9%. Além disso, 12,5% afirmavam não possuir condições de quitar os débitos já vencidos.

A situação fica ainda mais delicada nas menores faixas de renda.

Entre famílias que recebem até três salários mínimos, 85,1% estavam endividadas em agosto e 38,8% tinham contas em atraso. Nesse grupo, 18,3% afirmavam não conseguir pagar seus débitos vencidos.

Assim, para muitos moradores, o atraso não decorre simplesmente de uma escolha voluntária. Pode refletir uma dificuldade real de encaixar todas as despesas dentro da renda disponível.

Cartão ou condomínio: por que a comparação não é simples?

À primeira vista, a resposta parece óbvia.

As taxas nominais do crédito rotativo continuam muito superiores aos encargos normalmente aplicados à contribuição condominial.

Dados do Banco Central mostram que, no início de agosto de 2026, algumas instituições apresentavam taxas anuais do rotativo superiores a 300% e até 400% ao ano.

No entanto, existe uma informação importante nessa comparação.

Para dívidas de cartão originadas a partir de 3 de janeiro de 2024, o total de juros e encargos financeiros cobrados no rotativo ou no parcelamento do saldo não pode superar o valor original da dívida. Assim, uma dívida original de R$ 1.000 pode acumular, no máximo, outros R$ 1.000 em juros e encargos financeiros dentro dessa regra.

Isso não transforma o cartão em uma dívida barata.

Apenas significa que a taxa anual divulgada não deve ser interpretada isoladamente como se o débito pudesse crescer indefinidamente na mesma proporção.

Já a dívida condominial possui outra lógica.

O que acontece quando a taxa do condomínio atrasa?

O Código Civil estabelece que o condômino deve contribuir para as despesas do condomínio.

Quando isso não ocorre, podem incidir:

• correção monetária;
• juros moratórios previstos na convenção;
• multa de até 2% sobre o débito;
• despesas decorrentes da cobrança e, em processo judicial, custas e honorários conforme o caso.

Desde a alteração promovida pela Lei nº 14.905/2024, caso a convenção não determine uma taxa de juros moratórios, aplica-se a taxa legal prevista no artigo 406 do Código Civil, calculada a partir da Selic com o tratamento definido pela legislação. Portanto, a antiga afirmação genérica de “1% ao mês quando a convenção for omissa” não corresponde mais à redação atual do Código.

Esse é um ponto importante para síndicos e administradoras revisarem em materiais, comunicados e procedimentos de cobrança.

Por que a cobrança do condomínio pode avançar mais rapidamente?

O Código de Processo Civil classifica as contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio, desde que documentalmente comprovadas e previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, como título executivo extrajudicial.

Na prática, isso permite ao condomínio ingressar diretamente com uma ação de execução quando os requisitos legais estiverem presentes.

Não é necessário percorrer previamente todo um processo de conhecimento apenas para obter uma sentença reconhecendo que a dívida existe.

Esse mecanismo foi criado justamente porque a arrecadação condominial financia despesas coletivas contínuas.

O que acontece em uma execução?

Uma execução judicial não significa que o morador perde o imóvel imediatamente.

Existe um procedimento.

No entanto, os prazos podem ser relativamente curtos.

Pelo CPC, depois de citado em uma execução por quantia certa, o executado possui três dias para realizar o pagamento. Ao despachar a ação, o juiz também fixa honorários advocatícios iniciais de 10%; caso o pagamento integral aconteça dentro dos três dias, esses honorários são reduzidos pela metade.

Se o pagamento não ocorrer, o processo pode avançar para atos de constrição patrimonial.

Isso inclui a busca por dinheiro, veículos, imóveis ou outros bens conforme as regras processuais.

Por isso, deixar sucessivas cotas acumularem esperando uma melhora financeira futura pode tornar a solução mais complexa.

A dívida de condomínio pode atingir o próprio apartamento?

Sim.

Essa talvez seja a principal diferença entre a contribuição condominial e várias outras dívidas de consumo.

As obrigações condominiais possuem natureza chamada propter rem, ou seja, estão vinculadas juridicamente ao imóvel.

O Código Civil estabelece inclusive que quem adquire uma unidade responde perante o condomínio pelos débitos do proprietário anterior, incluindo multas e juros moratórios.

Além disso, a legislação que protege o bem de família possui exceção para determinadas obrigações relacionadas ao próprio imóvel. A Lei nº 8.009/1990 permite afastar a impenhorabilidade em cobranças de contribuições devidas em função do imóvel familiar.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também reconhece que dívidas condominiais podem justificar a penhora do próprio imóvel.

Portanto, morar no apartamento e utilizá-lo como residência familiar não torna a unidade automaticamente intocável diante de uma dívida condominial.

Uma parcela atrasada pode fazer o morador perder o imóvel?

Não de forma automática.

Esse ponto precisa ficar claro.

Uma única contribuição vencida não provoca imediatamente penhora ou leilão.

Primeiro existe o débito. Depois podem ocorrer cobrança, tentativa de negociação e, conforme a política adotada pelo condomínio, execução judicial.

Mesmo dentro da execução, o CPC estabelece mecanismos e uma ordem para busca de bens. O próprio STJ já destacou que, sempre que for possível satisfazer o crédito de outra forma, deve-se considerar o princípio da menor onerosidade para o devedor.

No entanto, isso não elimina o risco patrimonial.

Se a dívida cresce, não ocorre pagamento e não existem outros meios adequados de satisfação do crédito, o imóvel pode entrar no processo.

Por isso, a frase “depois eu pago o condomínio” merece bastante cautela.

A dívida continua ligada ao imóvel mesmo se ele for vendido?

Esse é outro aspecto importante.

O artigo 1.345 do Código Civil determina que o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, incluindo multas e juros.

Por isso, a situação financeira da unidade também ganha relevância em operações de compra e venda.

O STJ possui jurisprudência consolidada sobre a natureza propter rem das cotas condominiais e já reconheceu diferentes situações em que o próprio imóvel responde pelo débito.

Assim, quem pretende adquirir uma unidade deve verificar cuidadosamente sua situação condominial.

A inadimplência de um morador afeta todo o condomínio

Para a administração, o problema ultrapassa a relação com o devedor.

Condomínio não é uma empresa que pode simplesmente deixar de prestar determinado serviço porque perdeu receita.

Salários continuam vencendo.

Elevadores precisam de manutenção.

Portaria, limpeza e segurança continuam funcionando.

Contas de energia e água precisam ser pagas.

Contratos seguem produzindo despesas.

Por isso, quando parte da arrecadação prevista não entra, a diferença aparece no caixa coletivo.

Dependendo da intensidade e da duração da inadimplência, a gestão pode precisar rever despesas, utilizar reservas, adiar investimentos ou discutir novas formas de recompor o orçamento.

Consequentemente, um problema inicialmente individual pode gerar impacto para quem está pagando regularmente.

O fundo de reserva deve cobrir inadimplência?

Essa decisão exige cuidado.

O fundo de reserva possui finalidade definida pela convenção e pelas decisões do condomínio.

Usá-lo continuamente para compensar cotas não recebidas pode criar uma falsa sensação de equilíbrio financeiro.

No curto prazo, as contas continuam sendo pagas.

Por outro lado, o condomínio reduz a reserva disponível para situações extraordinárias.

Por isso, inadimplência recorrente precisa aparecer de forma clara nos relatórios financeiros.

O objetivo não deve ser esconder o déficit, mas entender quanto da receita projetada realmente chega ao caixa.

Aumentar a taxa dos moradores adimplentes resolve?

Nem sempre.

Aumentar a arrecadação prevista pode ser necessário quando o orçamento está estruturalmente defasado.

No entanto, repassar automaticamente o peso da inadimplência aos moradores que já pagam em dia cria outro problema.

Quanto mais alta fica a contribuição, maior pode ser a pressão sobre famílias que já estão próximas do limite financeiro.

Portanto, a gestão precisa separar dois assuntos:

o condomínio está cobrando uma taxa insuficiente para suas despesas ou está deixando de receber uma parcela relevante daquilo que já foi corretamente orçado?

As soluções são diferentes.

Cobrar cedo pode evitar uma dívida maior

Uma política de cobrança não precisa significar agressividade.

Na verdade, quanto mais cedo o condomínio identifica o atraso, maior tende a ser a possibilidade de resolver a situação antes que várias parcelas se acumulem.

O primeiro mês pode representar uma dificuldade temporária.

Depois de quatro, seis ou doze cotas, o valor já se tornou muito mais difícil de reorganizar dentro do orçamento familiar.

Por isso, síndicos e administradoras podem trabalhar com procedimentos claros:

• acompanhamento mensal da inadimplência;
• comunicação rápida após o vencimento;
• política previamente definida de negociação;
• registro dos acordos;
• acompanhamento de acordos rompidos;
• encaminhamento jurídico quando necessário;
• tratamento uniforme entre unidades em situações equivalentes.

Critérios claros protegem tanto o caixa quanto a própria administração.

Negociar significa abrir mão da dívida?

Não necessariamente.

Negociação pode significar organizar a forma de pagamento sem perder o controle sobre o crédito.

No entanto, qualquer acordo precisa considerar a convenção, as regras internas, eventual orientação jurídica e os limites de atuação concedidos ao síndico.

Além disso, acordos mal estruturados podem apenas empurrar a inadimplência para frente.

Por isso, a negociação precisa responder perguntas básicas:

Qual é a dívida atualizada?

Quanto o morador consegue pagar agora?

O parcelamento cabe no orçamento junto com as próximas cotas?

O que acontece se o acordo for rompido?

Como o condomínio acompanhará esse pagamento?

Um parcelamento que impossibilita o pagamento das próximas contribuições apenas cria uma nova dívida.

O síndico precisa acompanhar mais do que o percentual de inadimplência

Dizer que um condomínio possui 8% de inadimplência revela apenas parte da situação.

Dois prédios podem apresentar o mesmo percentual e enfrentar riscos completamente diferentes.

Por isso, a gestão deve acompanhar também:

• valor total em aberto;
• número de unidades inadimplentes;
• tempo médio dos atrasos;
• concentração da dívida em poucas unidades;
• acordos em andamento;
• acordos rompidos;
• valores em cobrança judicial;
• recuperação mensal dos créditos;
• impacto no fluxo de caixa.

Além disso, separar atrasos recentes de dívidas antigas ajuda a entender se o problema está aumentando ou diminuindo.

O aumento da taxa condominial merece atenção

Os dados da uCondo ajudam a explicar por que o tema ganhou relevância.

O valor médio das cotas analisadas aumentou de R$ 413 no primeiro semestre de 2022 para R$ 538 no mesmo período de 2026.

Ao mesmo tempo, a taxa de contribuições com mais de 30 dias de atraso passou de 9,72% no primeiro semestre de 2022 para 12,50% no primeiro semestre deste ano.

Além disso, o cenário econômico das famílias permanece pressionado.

Em agosto, 17,4% das famílias brasileiras se consideravam “muito endividadas”, enquanto a inadimplência geral chegou a 29,9%.

Portanto, orçamento condominial e orçamento doméstico estão cada vez mais conectados.

Reduzir custos ajuda, mas não resolve sozinho

Síndicos naturalmente devem buscar eficiência.

Renegociar contratos, revisar consumo, melhorar manutenção preventiva e eliminar desperdícios ajudam a controlar a contribuição mensal.

Ainda assim, existe um limite.

Portaria, segurança, funcionários, energia, elevadores e manutenção possuem custos reais.

Cortar demais para evitar reajustes também pode comprometer a qualidade da operação e gerar despesas maiores posteriormente.

Por isso, uma gestão financeira saudável precisa equilibrar três objetivos:

controlar custos, manter o patrimônio e preservar capacidade de pagamento dos moradores.

Nenhum dos três deveria ser analisado isoladamente.

Cartão de crédito ou condomínio: existe uma resposta universal?

Não.

Esse tipo de decisão depende da situação financeira de cada pessoa, do tamanho das dívidas, dos contratos envolvidos e das possibilidades de negociação.

Além disso, juros e consequências jurídicas são diferentes.

No cartão, o custo financeiro pode ser extremamente elevado, embora a legislação atual limite a soma de juros e encargos do rotativo para novas dívidas ao valor original financiado.

No condomínio, os encargos normalmente são menores, porém existe vínculo direto com o imóvel, possibilidade de execução e, em determinadas circunstâncias, penhora.

Portanto, simplesmente ordenar dívidas pela taxa de juros não traduz todo o risco.

O ideal é buscar reorganização financeira e negociação antes que seja necessário escolher qual obrigação deixar vencer.

Para o condomínio, prevenção também é financeira

Normalmente, a palavra prevenção aparece ligada a manutenção, incêndio ou segurança.

No entanto, ela também se aplica ao caixa.

Uma boa gestão da inadimplência começa antes de o índice ficar crítico.

Isso significa acompanhar indicadores, comunicar claramente os vencimentos, manter política consistente de cobrança e projetar o fluxo de caixa com algum nível de prudência.

Além disso, o orçamento anual precisa considerar o histórico real do empreendimento.

Tratar 100% da receita prevista como se ela necessariamente entrasse no prazo pode gerar um planejamento excessivamente otimista.

Comunicação financeira também influencia a percepção da taxa

Moradores enxergam mensalmente um boleto.

Nem sempre enxergam tudo o que aquele valor sustenta.

Por isso, transparência ajuda.

Apresentar de forma compreensível como os recursos são distribuídos entre pessoal, segurança, manutenção, consumo, contratos e reservas ajuda a contextualizar a contribuição.

Isso não elimina dificuldades financeiras.

Por outro lado, reduz a percepção de que a taxa é apenas mais uma cobrança desconectada da realidade do condomínio.

Quando os moradores entendem o orçamento, discussões sobre reajustes e inadimplência tendem a partir de informações mais concretas.

O que a gestão deve observar agora

O cenário de 2026 pede atenção.

De um lado, 82% das famílias brasileiras estão endividadas e quase três em cada dez possuem contas em atraso.

Do outro, a inadimplência condominial acima de 30 dias alcançou 12,50% no primeiro semestre, enquanto o valor médio das cotas da base analisada chegou a R$ 538.

Esses números não significam que todos os condomínios enfrentarão o mesmo problema.

No entanto, mostram uma pressão que síndicos, conselhos e administradoras precisam acompanhar.

Ignorar atrasos durante meses tende a piorar a recuperação.

Cobrar sem qualquer estratégia, por outro lado, pode tornar mais difícil solucionar situações que ainda seriam negociáveis.

O equilíbrio está em agir cedo, aplicar regras claras e proteger o caixa coletivo.

Inadimplência condominial é também um problema de gestão

Quando uma família precisa decidir quais contas conseguirá pagar naquele mês, existe um problema financeiro individual.

Quando essa situação começa a atingir diversas unidades, surge também um problema coletivo.

A contribuição condominial mantém serviços que continuam existindo independentemente da quantidade de moradores inadimplentes.

Por isso, inadimplência condominial não pode ser tratada apenas como uma lista de boletos vencidos.

Ela precisa entrar no planejamento financeiro, na política de cobrança e na leitura de risco do empreendimento.

Para o morador, o principal alerta é que a taxa condominial possui consequências jurídicas diferentes das dívidas comuns de consumo.

Para o síndico, o aprendizado é outro: quanto antes a gestão acompanha, comunica e trata o problema, menor a chance de transformar atrasos pontuais em um desequilíbrio permanente do condomínio.

---

Perguntas frequentes sobre inadimplência condominial

Qual é a multa por atraso no condomínio?

O Código Civil permite multa de até 2% sobre o débito, além de correção monetária e juros de mora. A taxa dos juros pode estar prevista na convenção. Na ausência dessa previsão, aplica-se atualmente a taxa legal do artigo 406 do Código Civil.

Os juros do condomínio são sempre de 1% ao mês?

Não.

Esse ponto mudou com a Lei nº 14.905/2024. Atualmente, o Código Civil determina que, quando não houver juros convencionados, sejam aplicados os juros legais previstos no artigo 406.

O condomínio precisa entrar primeiro com uma ação de cobrança?

Não necessariamente.

As contribuições condominiais documentalmente comprovadas, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, são títulos executivos extrajudiciais. Portanto, podem fundamentar diretamente uma execução.

Depois da execução, quanto tempo existe para pagar?

No procedimento de execução por quantia certa, o CPC estabelece prazo de três dias após a citação para pagamento.

O apartamento pode ser penhorado por dívida de condomínio?

Sim, em determinadas circunstâncias.

A legislação e a jurisprudência admitem que o próprio imóvel responda por dívidas condominiais, inclusive diante da proteção geral do bem de família. Isso não significa, porém, que qualquer parcela atrasada gere automaticamente penhora ou leilão.

Comprar um apartamento com condomínio atrasado pode gerar problema para o comprador?

Sim.

O Código Civil estabelece que o adquirente responde perante o condomínio pelos débitos do alienante relacionados à unidade, incluindo multas e juros.

O cartão de crédito ainda pode ter juros superiores a 400% ao ano?

As taxas anuais informadas pelo Banco Central para determinadas instituições continuam podendo ultrapassar esse percentual. Entretanto, para dívidas originadas a partir de 3 de janeiro de 2024, os juros e encargos financeiros acumulados no rotativo e no parcelamento da fatura não podem superar o valor original da dívida.