Os condomínios horizontais estão ganhando espaço em cidades próximas à capital paulista. No entanto, o movimento representa muito mais do que uma mudança no mercado imobiliário.
Ele também transforma a forma de administrar esses empreendimentos.
Atibaia, São Roque, Campinas, Indaiatuba, Sorocaba e São José dos Campos aparecem entre as cidades que vêm recebendo novos projetos residenciais horizontais. Em comum, muitas delas combinam conexão rodoviária com São Paulo, infraestrutura urbana consolidada e disponibilidade de terrenos capazes de receber empreendimentos maiores.
Segundo dados do Secovi-SP citados pelo Portas e pela Folha de S.Paulo, 445 empreendimentos dessa natureza foram lançados no interior paulista entre 2023 e 2025. Além disso, outros 27 entraram no mercado apenas no primeiro trimestre de 2026. Campinas e seu entorno concentraram 41% dos lançamentos do período.
Esse avanço acompanha uma transformação mais ampla do território paulista.
Em 2025, as 41 cidades monitoradas pela pesquisa do Secovi-SP no interior, Região Metropolitana e Baixada Santista registraram 73 mil unidades residenciais vendidas, recorde da série histórica. Ao mesmo tempo, estimativas citadas pela entidade indicam que mais de 70% da população paulista já vive fora da capital.
Portanto, olhar para os condomínios horizontais apenas como uma preferência arquitetônica seria insuficiente.
À medida que esse modelo cresce, surge também uma pergunta importante para síndicos, administradoras e profissionais do setor:
como muda a gestão quando o condomínio começa a funcionar quase como um pequeno bairro?
O que está impulsionando os condomínios horizontais?
A busca por imóveis maiores é uma das explicações.
Enquanto terrenos e áreas construídas possuem custos elevados na capital, cidades localizadas a algumas dezenas de quilômetros de São Paulo conseguem oferecer casas maiores, jardins privativos, clubes, áreas verdes e infraestrutura de lazer por valores competitivos.
Em Atibaia, por exemplo, projetos recentes oferecem residências entre 127 m² e 246 m². Já em São Roque, há empreendimentos previstos com casas de 200 m² a 320 m².
No entanto, preço e metragem explicam apenas parte desse movimento.
Infraestrutura urbana, escolas, hospitais, empregos, gastronomia, segurança e acesso às principais rodovias também entram na decisão de quem considera sair da capital.
Além disso, a relação entre residência e local de trabalho mudou.
Dados do Censo 2022 mostram que 16,9% da população ocupada brasileira trabalhava na própria residência. Ao mesmo tempo, São Paulo registrava o maior número absoluto de trabalhadores que se deslocavam para outro município: aproximadamente 2,8 milhões de pessoas.
Nesse contexto, morar fora da capital já não significa necessariamente romper os vínculos profissionais com ela.
A consequência aparece no mercado residencial.
De segunda residência para moradia permanente
Um dos aspectos mais interessantes da expansão atual está no perfil de uso desses imóveis.
Condomínios e loteamentos próximos a São Paulo foram, durante décadas, frequentemente associados a casas de fim de semana. Agora, alguns lançamentos indicam outra dinâmica.
No empreendimento La Reserva, em Atibaia, por exemplo, o incorporador informou que a maior parte dos compradores pretende efetivamente morar na cidade. Apenas uma pequena parcela adquiriu unidades para uso como segunda residência.
Em São Roque, outro projeto identificou procura de pessoas acima dos 60 anos interessadas em mudança permanente. A demanda chegou a influenciar algumas plantas, que passaram a considerar soluções como dormitórios térreos e elevadores.
Embora esses casos não representem todo o mercado, eles sinalizam algo relevante.
Quando uma casa deixa de ser utilizada ocasionalmente e se transforma na residência principal, a expectativa sobre a gestão também muda.
O morador passa a utilizar os serviços todos os dias.
Consequentemente, segurança, manutenção, comunicação, infraestrutura e atendimento deixam de sustentar apenas uma experiência de lazer e passam a fazer parte da vida cotidiana.
Condomínio horizontal pode funcionar como uma pequena cidade
A escala é um dos primeiros desafios.
Em um edifício vertical, centenas de moradores podem estar concentrados em uma única torre ou em alguns blocos.
Já em empreendimentos horizontais, a mesma população pode estar distribuída por ruas, quadras e grandes áreas de terreno.
Com isso, a operação ganha outra dimensão.
Dependendo da estrutura e do regime jurídico do empreendimento, a administração pode precisar acompanhar:
- grandes áreas verdes;
- vias internas;
- iluminação;
- drenagem;
- portarias;
- perímetros extensos;
- clubes e equipamentos de lazer;
- áreas técnicas;
- prestadores circulando pelo empreendimento;
- manutenção de estruturas distribuídas pelo território.
Por isso, o modelo horizontal exige uma visão operacional bastante diferente daquela utilizada em um edifício convencional.
Uma ocorrência localizada a centenas de metros da administração, por exemplo, pode demandar outro tipo de comunicação e resposta.
Da mesma forma, uma inspeção de manutenção pode exigir percorrer quilômetros dentro do próprio empreendimento.
A dimensão territorial passa a fazer parte da gestão.
Antes de falar em gestão, é preciso entender o que está sendo administrado
Aqui existe uma distinção importante.
O mercado costuma utilizar expressões como “condomínio fechado” e “condomínio horizontal” de maneira ampla. Juridicamente, porém, empreendimentos visualmente semelhantes podem possuir estruturas diferentes.
A legislação brasileira reconhece, entre outras possibilidades, o condomínio de lotes e o loteamento de acesso controlado.
No condomínio de lotes, o Código Civil prevê lotes de propriedade exclusiva e partes que pertencem em comum aos condôminos. Além disso, aplicam-se, no que couber, as regras relativas aos condomínios edilícios.
Já o loteamento de acesso controlado segue a legislação de parcelamento do solo e depende também de regulamentação municipal para seu controle de acesso. A Lei nº 6.766/1979, alterada pela Lei nº 13.465/2017, trata expressamente dessa modalidade.
Essa diferença não é apenas terminológica.
Ela pode interferir em questões como:
- responsabilidade sobre determinadas áreas;
- funcionamento da entidade administradora;
- regras de acesso;
- cobrança de despesas;
- direitos dos proprietários;
- relação com o poder público.
Inclusive, o Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência específica sobre taxas de manutenção cobradas por associações em loteamentos, com critérios próprios relacionados à adesão e à constituição da obrigação.
Portanto, antes de aplicar uma solução de gestão, o administrador precisa saber exatamente qual é a estrutura jurídica do empreendimento.
O nome utilizado na publicidade imobiliária não é suficiente para responder essa pergunta.
A segurança ganha uma dimensão territorial
Portarias são apenas um dos componentes da segurança em empreendimentos horizontais.
Quanto maior o território, maior tende a ser a quantidade de situações que precisam entrar no planejamento.
Visitantes podem percorrer longas distâncias depois da entrada.
Prestadores circulam entre diferentes residências.
Entregadores chegam continuamente.
Além disso, áreas verdes, clubes, perímetros e acessos secundários podem exigir controles próprios.
Nesse cenário, segurança depende de integração.
Controle de acesso, monitoramento, iluminação, procedimentos da portaria e comunicação precisam trabalhar de forma coordenada.
Caso contrário, o empreendimento pode possuir excelentes equipamentos na entrada e ainda apresentar pontos frágeis durante a circulação interna.
Por isso, mapear fluxos se torna fundamental.
Quem entra?
Por onde entra?
Para onde vai?
Como recebe autorização?
Quanto tempo permanece?
Qual procedimento vale em situações fora da rotina?
Responder a essas perguntas ajuda a transformar segurança em processo de gestão.
Manutenção preventiva se torna ainda mais estratégica
Quanto maior a infraestrutura, maior também tende a ser o número de ativos que precisam de acompanhamento.
Por isso, condomínios horizontais precisam evitar uma gestão baseada apenas em chamados.
Esperar algo quebrar para agir pode gerar custos elevados, sobretudo quando os equipamentos estão distribuídos por uma grande área.
Um plano de manutenção pode organizar, conforme a estrutura do empreendimento:
- sistemas de iluminação;
- bombas;
- portões;
- sistemas de acesso;
- áreas de lazer;
- equipamentos esportivos;
- redes e instalações;
- estruturas das áreas comuns;
- pavimentos e caminhos;
- paisagismo;
- drenagem.
Além disso, registros ajudam a identificar padrões.
Se determinado portão apresenta falhas recorrentes, por exemplo, a gestão consegue enxergar o histórico.
Da mesma forma, o aumento contínuo de intervenções em uma área pode indicar necessidade de modernização.
Assim, manutenção deixa de ser apenas execução e passa a produzir informação para o planejamento.
Paisagismo deixa de ser apenas estética
Grandes áreas verdes estão entre os principais argumentos de venda dos novos empreendimentos horizontais.
Alguns projetos recentes próximos a São Paulo chegam a oferecer dezenas ou até centenas de milhares de metros quadrados destinados a áreas verdes.
Entretanto, vegetação também exige gestão.
Jardins, árvores, canteiros, gramados e áreas de preservação possuem necessidades diferentes ao longo do ano.
Além disso, a escolha inadequada de espécies pode gerar problemas futuros próximos a calçadas, redes, muros e outras estruturas.
Por isso, o paisagismo precisa entrar no planejamento de manutenção.
Irrigação, poda, manejo, drenagem e acompanhamento profissional influenciam tanto a conservação quanto o orçamento.
Nesse ponto, uma área verde bem administrada cumpre duas funções.
Ela preserva o diferencial ambiental do empreendimento e, ao mesmo tempo, evita que um patrimônio valorizado se transforme em uma fonte permanente de intervenções emergenciais.
A drenagem merece atenção especial
Empreendimentos horizontais ocupam grandes áreas.
Consequentemente, ruas, residências, clubes, estacionamentos e demais superfícies modificam a forma como a água da chuva circula pelo terreno.
Por isso, sistemas de drenagem precisam permanecer dentro da agenda de manutenção.
Limpeza, inspeções e acompanhamento das estruturas ajudam a reduzir problemas durante períodos de chuva intensa.
Além disso, reformas realizadas pelos próprios moradores podem alterar áreas permeáveis, terrenos e escoamentos.
Assim, regras internas e acompanhamento técnico também ganham importância.
Dependendo do regime jurídico e das características do empreendimento, diferentes responsabilidades podem existir sobre essa infraestrutura.
Mais uma vez, conhecer a estrutura legal e técnica do local é indispensável.
O orçamento de um condomínio horizontal possui outra lógica
Comparar diretamente a taxa de um condomínio vertical com a de um empreendimento horizontal pode produzir uma análise pouco útil.
Os dois modelos podem sustentar estruturas completamente diferentes.
Em um edifício vertical, elevadores, fachadas, bombas, garagens e sistemas centralizados concentram boa parte da manutenção.
Já em um empreendimento horizontal, outros custos podem ganhar protagonismo.
Segurança perimetral, portarias, paisagismo, grandes áreas de lazer e manutenção de infraestrutura distribuída podem ter peso maior, conforme cada projeto.
Por isso, a qualidade do orçamento depende de entender quais serviços realmente sustentam a operação.
Além disso, contratos precisam ser acompanhados por indicadores.
Quanto custa manter cada área?
Quais despesas estão aumentando?
Quais equipamentos concentram chamados?
Existem contratos sobrepostos?
Algum serviço perdeu eficiência?
Essas perguntas ajudam o gestor a enxergar o orçamento como ferramenta de decisão.
Mais áreas comuns significam mais decisões sobre uso
Clubes completos aparecem com frequência nos novos empreendimentos.
Piscinas, quadras, academias, salões, espaços gourmet, lagos, trilhas e áreas para crianças aumentam a proposta de valor do imóvel.
Ao mesmo tempo, aumentam a complexidade da administração.
Cada estrutura traz regras de utilização, manutenção, fornecedores, consumo e riscos.
Além disso, diferentes perfis de moradores podem disputar horários e formas de utilização.
Por isso, regulamentos precisam acompanhar a realidade do empreendimento.
Uma regra criada durante o lançamento pode deixar de funcionar alguns anos depois, quando o perfil dos moradores e a ocupação mudam.
Revisar procedimentos faz parte da evolução natural da comunidade.
A mobilidade também acontece dentro do condomínio
Quanto maior o empreendimento, mais importante se torna pensar nos deslocamentos internos.
Moradores podem utilizar automóveis, bicicletas, motocicletas, carrinhos elétricos ou simplesmente caminhar entre residência, portaria e áreas de lazer.
Além disso, circulam prestadores, entregadores e veículos de serviço.
Esse fluxo exige organização.
Velocidade, sinalização, estacionamento, travessias e convivência entre diferentes meios de transporte entram na rotina.
Em empreendimentos com moradores mais velhos, acessibilidade também tende a ganhar relevância.
O mercado já começa a responder a esse perfil.
Projetos citados na expansão recente do entorno paulista passaram, inclusive, a considerar dormitórios térreos e elevadores residenciais diante da demanda de compradores acima dos 60 anos.
Portanto, infraestrutura precisa acompanhar o ciclo de vida da comunidade.
Tecnologia pode ajudar a administrar territórios maiores
A expansão dos condomínios horizontais também abre espaço para novas ferramentas de gestão.
Em empreendimentos extensos, tecnologia pode reduzir distâncias operacionais.
Aplicativos, sistemas de ordens de serviço, sensores, câmeras conectadas, controle de acesso, leitura de placas e ferramentas de comunicação permitem centralizar parte da operação.
Além disso, dados ajudam a localizar problemas.
Um chamado deixa de ser apenas uma mensagem e passa a possuir endereço, responsável, histórico e prazo.
Da mesma forma, equipamentos podem receber identificação e calendário próprio de manutenção.
Com isso, a gestão cria rastreabilidade.
No entanto, tecnologia precisa acompanhar processos bem definidos.
Digitalizar uma operação desorganizada não resolve o problema.
Primeiro, é preciso estabelecer responsabilidades e fluxos. Em seguida, a tecnologia pode acelerar e melhorar sua execução.
O crescimento traz uma nova exigência de governança
Talvez essa seja a consequência mais importante.
Condomínios horizontais podem reunir centenas ou até milhares de moradores em territórios extensos.
Nesse cenário, administrar apenas pela proximidade pessoal se torna difícil.
A gestão precisa ganhar método.
Isso envolve:
- planejamento orçamentário;
- documentação;
- regras claras;
- indicadores;
- comunicação;
- acompanhamento de fornecedores;
- procedimentos operacionais;
- prestação de contas;
- planejamento de longo prazo.
Quanto maior a comunidade, maior tende a ser a importância da previsibilidade.
Moradores precisam entender quais decisões foram tomadas e por quê.
Conselheiros precisam receber informações organizadas.
Já fornecedores precisam conhecer escopo, responsabilidade e níveis esperados de serviço.
Consequentemente, governança passa a sustentar a qualidade da operação.
Morar em um condomínio horizontal também exige cultura coletiva
Existe uma particularidade interessante nesse modelo.
A residência pode transmitir uma sensação maior de autonomia.
O morador possui sua casa, jardim e, muitas vezes, uma área privativa significativamente maior que a de um apartamento.
Ainda assim, ele continua inserido em uma coletividade.
Velocidade nas ruas internas, descarte de resíduos, reformas, animais, ruídos, paisagismo, segurança e utilização das áreas de lazer produzem efeitos sobre outras pessoas.
Por isso, comunicação ganha importância.
Uma boa gestão não deve apenas informar regras depois que ocorre uma infração.
Ela precisa explicar como a convivência funciona.
Quanto mais claramente moradores compreendem o impacto de suas decisões sobre a comunidade, menor tende a ser a dependência de conflitos e punições.
O crescimento dos condomínios horizontais muda também o mercado profissional
A expansão desses empreendimentos cria uma consequência para o próprio setor condominial.
Administrar um empreendimento horizontal exige competências específicas.
Experiência exclusiva em edifícios verticais pode não contemplar todos os desafios encontrados em grandes áreas residenciais.
Por isso, síndicos e administradoras precisam ampliar repertório.
Infraestrutura urbana, gestão territorial, contratos complexos, segurança perimetral, áreas verdes e planejamento de longo prazo passam a ocupar espaço maior na rotina.
Ao mesmo tempo, surgem oportunidades para profissionais especializados.
Engenharia, paisagismo, segurança, tecnologia, gestão ambiental, energia e manutenção podem participar cada vez mais dessas operações.
A profissionalização tende a acompanhar a expansão do mercado.
Condomínio horizontal ou loteamento fechado: por que a diferença importa?
Para o morador, os dois modelos podem parecer muito semelhantes.
Existe uma portaria.
Há controle de acesso.
As casas estão distribuídas por ruas internas.
Uma estrutura administra serviços coletivos.
Juridicamente, porém, a diferença pode ser relevante.
No condomínio de lotes, existem unidades autônomas e partes comuns aos condôminos.
Já o loteamento de acesso controlado segue outro regime e depende, inclusive, de regulamentação municipal para determinadas questões de acesso.
Além disso, associações de proprietários possuem regras próprias para cobrança de manutenção.
O STJ já analisou diferentes situações envolvendo essa questão e estabeleceu critérios específicos sobre adesão e constituição da obrigação.
Por isso, o gestor precisa conhecer a documentação do empreendimento antes de presumir que as mesmas regras de um condomínio edilício tradicional se aplicam automaticamente.
Essa atenção evita problemas de governança, cobrança e tomada de decisão.
O que o síndico deve observar em um condomínio horizontal?
Uma boa administração começa pela compreensão da operação.
Entre os pontos que merecem acompanhamento estão:
Estrutura jurídica
Entenda qual regime rege o empreendimento e quais responsabilidades pertencem à entidade administradora.
Infraestrutura
Mapeie ativos, áreas comuns, equipamentos e estruturas que exigem manutenção.
Segurança
Revise acessos, perímetro, circulação interna e procedimentos para visitantes e prestadores.
Orçamento
Identifique os principais centros de custo e acompanhe sua evolução.
Áreas verdes
Inclua paisagismo, arborização e drenagem no planejamento preventivo.
Mobilidade
Observe circulação de veículos, pedestres e serviços dentro do empreendimento.
Fornecedores
Defina escopos, indicadores e responsabilidades de forma objetiva.
Comunicação
Crie canais adequados para uma comunidade que pode estar espalhada por uma grande área.
Tecnologia
Utilize sistemas capazes de organizar chamados, manutenção, acessos e informações.
Planejamento futuro
Avalie como novas demandas podem impactar infraestrutura, orçamento e serviços nos próximos anos.
Esses pontos transformam a gestão de um conjunto de tarefas em uma estrutura organizada de acompanhamento.
O avanço dos condomínios horizontais também é uma mudança urbana
Os dados recentes mostram que o crescimento imobiliário paulista está cada vez menos concentrado na capital.
Além dos 445 empreendimentos horizontais registrados entre 2023 e 2025 no interior paulista, cidades como Sorocaba, Campinas, Indaiatuba e São José dos Campos também aparecem com força em outros levantamentos de lançamentos e vendas.
Esse movimento cria novos polos residenciais.
Ao mesmo tempo, modifica a relação entre capital, Região Metropolitana e interior.
Moradia, trabalho, serviços e lazer passam a ocupar um território mais amplo.
Consequentemente, o condomínio horizontal deixa de ser apenas uma alternativa imobiliária.
Em muitos casos, ele passa a funcionar como parte da própria expansão urbana.
E isso eleva a responsabilidade de quem administra esses espaços.
O futuro dos condomínios horizontais depende da qualidade da gestão
Mais metros quadrados, áreas verdes e infraestrutura de lazer ajudam a explicar o interesse crescente pelos condomínios horizontais próximos a São Paulo.
Entretanto, a experiência de morar nesses empreendimentos não será definida apenas pelo que aparece no material de lançamento.
Depois que as famílias chegam, começa outra fase.
Portaria precisa funcionar.
Áreas verdes precisam ser mantidas.
Equipamentos exigem acompanhamento.
Contratos vencem.
Custos mudam.
Novas demandas aparecem.
A comunidade envelhece.
A infraestrutura precisa evoluir.
Por isso, quanto mais sofisticado se torna o empreendimento, maior é a necessidade de uma gestão capaz de acompanhar sua complexidade.
A expansão dos condomínios horizontais, portanto, não representa apenas uma oportunidade para incorporadoras.
Ela também cria uma nova fronteira para o mercado condominial.
Síndicos, administradoras e profissionais terão de aprender a administrar comunidades maiores, mais espalhadas e cada vez mais exigentes.
Na Universidade Condominial, acreditamos que compreender essas transformações é fundamental para preparar o setor para aquilo que vem pela frente.
Porque construir novos modelos de moradia é apenas uma parte da evolução.
Fazer esses lugares funcionarem bem ao longo dos anos é o verdadeiro desafio da gestão.
