STJ decide que registro torna comprador responsável por despesas condominiais, mesmo sem receber as chaves. Entenda o impacto para advogados.
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o comprador de imóvel que consta como proprietário na matrícula é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, mesmo que ainda não tenha recebido as chaves ou não tenha sido imitido na posse do bem. A decisão foi proferida de forma unânime, seguindo o voto do ministro João Otávio de Noronha, no julgamento do REsp 2147665.
No caso analisado, os compradores alegaram que, apesar de registrados como proprietários, nunca haviam recebido as chaves do imóvel, tampouco tomado posse efetiva, tendo apenas visitado o condomínio uma única vez. Argumentaram ainda que, mesmo após o “habite-se” e o registro, sem a entrega das chaves não seriam obrigados a arcar com as despesas condominiais. O condomínio, por sua vez, sustentou que a responsabilidade pelas cotas é do proprietário registrado ou de quem detenha domínio ou posse, em razão da obrigação propter rem, que acompanha o bem e permite até mesmo a sucessão no polo passivo da execução.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) havia mantido sentença que extinguia a execução em razão da ilegitimidade passiva dos compradores. Contudo, ao analisar o recurso especial, o STJ reconheceu que, por força do registro na matrícula, os compradores adquirem a condição de condôminos e devem responder pelas cotas condominiais, independentemente da entrega das chaves ou da efetiva posse. O relator destacou ainda precedente da Segunda Seção (REsp 1.910.280), segundo o qual tanto o proprietário registral quanto aquele imitido na posse por contrato respondem pela dívida condominial, independentemente de comunicação prévia ao condomínio sobre a transferência.
Segundo João Otávio de Noronha, a transferência da propriedade pelo registro atribui aos adquirentes a obrigação de contribuir com as despesas condominiais proporcionais à fração ideal do imóvel, sendo a ausência de chaves fundamento possível para eventual ação regressiva contra a construtora ou vendedor, mas não para afastar a responsabilidade perante o condomínio.
Impacto no Dia a Dia dos Advogados
A decisão do STJ impacta diretamente a atuação de advogados das áreas imobiliária, cível e condominial, sobretudo na fase de execuções de débitos condominiais. Advogados que representam compradores, vendedores, construtoras e condomínios precisarão revisar estratégias processuais e contratuais, além de orientar clientes sobre os riscos inerentes à aquisição e ao registro do imóvel antes da posse efetiva. A decisão reforça a necessidade de atenção redobrada na análise de contratos e no momento do registro, pois a responsabilidade pelo pagamento do condomínio passa a incidir imediatamente após o registro, influenciando tanto a gestão de riscos quanto as orientações jurídicas preventivas e contenciosas.
