No primeiro semestre, inadimplência condominial foi de 7,04% no Estado do Rio, superior ao índice nacional
Fundamental para a conservação e funcionamento dos edifícios, a taxa de condomínio faz parte das despesas de quem vive em apartamentos. No primeiro semestre de 2025, a inadimplência condominial no Brasil foi de 6,5%, segundo levantamento da Superlógica, empresa de soluções para os setores condominial e imobiliário. Em alguns estados, como o Rio de Janeiro, onde o valor médio da taxa é de R$ 868,70, o índice é ainda maior: 7,04%. Quando a taxa de condomínio não é paga, os impactos atingem não só a administração, como o próprio morador, que, em casos extremos, pode até perder o imóvel.
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João Baroni, diretor de Crédito do Grupo Superlógica, explica que muitas pessoas desconhecem as consequências de deixar de pagar a taxa de condomínio e acabam priorizando outras dívidas. Segundo ele, a inadimplência condominial representa um problema de cerca de R$ 7 bilhões por ano.
— As pessoas vêm sofrendo com a inflação elevada, e a taxa de juros também faz o bolso ficar mais apertado. Muitas vezes, deixam de pagar a taxa de condomínio (para pagar uma dívida mais cara). Banco, por exemplo, é uma dívida mais cara. Se a pessoa atrasa o banco, os juros são altíssimos. Já o condomínio tem uma taxa padrão, que geralmente é de 1% ao mês, e uma multa de 2%.
O advogado Ermiro Neto, doutor em Direito Civil pela USP e professor de direito imobiliário, diz que a taxa de condomínio pode ser cobrada por meio de execução judicial, assim como qualquer outra dívida. A diferença, segundo ele, é que, nesse caso, o devedor pode perder o único imóvel onde mora.
— Para a maior parte das dívidas, o devedor não pode perder o único imóvel onde ele exerce residência. A lei, porém, prevê algumas exceções e uma das delas é a dívida de condomínio. Então se você deve condomínio, diferente, por exemplo, se você deve um valor no cartão de crédito, você pode perder até mesmo a casa onde você mora. Daí a importância de se manter em dia o pagamento do condomínio.
Há um prazo para judicializar a dívida?
Não há uma regra sobre o prazo de atraso para que o condomínio judicialize a dívida. Logo, cada administração pode decidir ao seu modo, segundo Roberto Bigler, diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).
— A legislação não fixa prazo. Cada condomínio decide conforme o impacto no caixa.
Ronaldo Coelho Netto, vice-presidente administrativo e financeiro do Secovi Rio, diz que antes do ingresso da ação, são enviados avisos de cobrança e que propostas são bem-vindas.
— A ação demora cerca de dois anos até chegar ao leilão. Então, se o cara chega explicando que só pode pagar de tal forma, é melhor receber logo do que entrar com uma ação.
Imóvel pode ser penhorado e leiloado
Após as notificações e a proposta de acordo para a quitação da dívida, caso não haja pagamento, o condomínio pode tomar medidas legais para garantir o recebimento, explica Bigler, da Abadi:
— Primeiro vem a notificação e a proposta de acordo. Sem pagamento, o advogado ingressa com execução; o devedor tem 3 dias para quitar. Depois podem ocorrer penhora, avaliação e, se necessário, leilão do imóvel até a quitação integral da dívida.
Biggler também destaca que, devido à possibilidade de penhora, o imóvel é frequentemente leiloado após a execução judicial. Segundo ele, “boa parte dos leilões realizados pelos tribunais estaduais hoje decorre exatamente desse tipo de débito”.
Como não perder o imóvel
- Inclua a taxa de condomínio no orçamento – Faça um planejamento financeiro pessoal considerando a taxa de condomínio como uma despesa fixa. Segundo Ronaldo Coelho Netto, do Secovi Rio, o pagamento da taxa deve ser tratado como uma obrigação essencial, assim como planos de saúde e outras contas básicas.
- Controle financeiro – Mantenha um calendário organizado de pagamentos para evitar esquecimentos e atrasos. Além disso, sempre que possível, crie uma reserva financeira para lidar com imprevistos e conseguir manter a taxa de condomínio em dia em momentos de dificuldade.
- Converse o quanto antes com o síndico ou com a administradora – Em caso de dificuldades para pagar a taxa de condomínio, busque rapidamente o diálogo com o síndico ou com a administradora do condomínio. A recomendação da Abadi é a conciliação: quanto antes a conversa acontecer, menores serão os juros, as custas judiciais e o risco de perda do imóvel. Adiar o problema só aumenta a dívida e pode tornar a recuperação inviável.
- Negociar é sempre uma opção – Negociar é sempre uma opção, tanto antes quanto após o início da ação judicial, destaca Bigler, da Abadi. Embora o condomínio não seja obrigado a aceitar, na maioria das vezes prefere fechar acordos, pois isso garante um recebimento mais rápido e reduz os gastos com custos judiciais e honorários.
- Evite novas dívidas – Fechar um acordo com o condomínio pode ser uma forma de evitar ações judiciais e novas dívidas. Além de preservar o imóvel, o pagamento negociado reduz os riscos de um processo que pode se arrastar por anos e gerar custos ainda maiores.
- Considere a mudança para um imóvel mais barato – Se o orçamento estiver apertado e for difícil manter as despesas, incluindo a taxa de condomínio, vale avaliar a possibilidade de mudança para um imóvel com custos menores e colocar o atual para alugar. Antes disso, a orientação é para que o morador procure o síndico, explique a situação e peça um prazo razoável — cerca de dois meses, por exemplo — para organizar a saída e resolver a pendência.
