O atual Código Civil brasileiro completou 20 anos em 2023. Pode parecer muito para uma sociedade dinâmica como a que vivemos hoje, mas há legislações do tipo com muito mais tempo de vigência. A da França, por exemplo, entrou em vigor em 1804 e é conhecida como Código Napoleônico. O Código Civil alemão, por sua vez, começou a valer em 1900.
Mas, como cada país tem a sua cultura e particularidades, é natural e esperado que a legislação brasileira se atualize para que os problemas do cidadão encontrem solução no Judiciário, quando necessário.
As partes que tratam dos condomínios também devem sofrer algumas alterações. Como o texto ainda não foi finalizado nem votado, o que se apresenta aqui são as possibilidades mais debatidas de atualização no regramento, que devem impactar o setor condominial.
“Esperamos que, com essas alterações, os condomínios tenham mais segurança jurídica e mais respostas para as situações que enfrentam atualmente”, afirma o advogado especializado em condomínios João Paulo Rossi Paschoal, membro da Comissão de Advocacia Condominial da OAB em São Paulo.
Para o advogado André Luiz Junqueira, também especialista na área, o andamento da atualização do Código Civil para os condomínios tem sido positivo.
“Compatibilizar o texto que teremos com as decisões já tomadas pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça) é um avanço. Teremos essas decisões consolidadas na lei, reduzindo a quantidade de interpretações, divergências e ações judiciais”, explica.
Confira, a seguir, alguns dos temas que devem sofrer alterações no Código Civil referentes a condomínios:
Locação por curtíssima temporada
A disputa entre quem deseja alugar a unidade ou um quarto por períodos muito curtos e aqueles que se incomodam com o entra e sai de desconhecidos no prédio pode, enfim, ter um desfecho.
“A ideia é permitir que os condomínios possam proibir esse tipo de locação, desde que aprovado em assembleia por maioria simples”, destaca Flavio Tartuce, advogado, professor e relator da reforma do Código Civil.
Esse é um dos temas que mais têm chamado a atenção dos condomínios, já que há duas decisões do STJ favoráveis à proibição.
“Esse tipo de hospedagem não está previsto na Lei do Inquilinato. A economia do compartilhamento não existia naquela época; é algo novo. Por isso, também precisamos criar algo novo na lei”, aponta João Paulo.
Exclusão de condômino antissocial
Embora já seja possível tomar essa medida atualmente, a exclusão de condômino antissocial não consta formalmente na lei. Com a atualização do Código Civil, a expulsão desse proprietário terá uma forma regulamentada.
“Essa alteração deve ser contemplada na lei, mas o condomínio continuará precisando de ação judicial para impedir que o proprietário usufrua do imóvel”, aponta Flavio Tartuce.
A aprovação em assembleia para autorizar esse tipo de ação também deve continuar, com a novidade de exigir dois terços dos presentes na reunião.
“Esse é outro benefício sugerido, para que o condomínio não fique refém de quóruns elevados. Assim, com dois terços dos presentes, já será possível ingressar com a ação judicial”, explica André Luiz Junqueira.
Hoje, a doutrina entende que são necessários três quartos dos condôminos para aprovar tal medida.
“Vale destacar que o novo regramento também deve manter a multa de dez cotas condominiais”, acrescenta Flavio Tartuce.
Personalidade jurídica do condomínio
Passará a ser possível que os condomínios adquiram personalidade jurídica, se assim desejarem. Não será obrigatório para todos, mas os interessados poderão optar por essa formalização.
“Há condomínios grandes que pretendem prestar serviços aos moradores. Sem personalidade jurídica, isso é mais difícil. Além disso, facilita, por exemplo, a aquisição de unidades arrematadas em leilão”, afirma João Paulo.
Redução de quóruns para penalidades
A alteração no quórum qualificado não se limitará à exclusão de condôminos antissociais.
“Se a convenção não estabelecer um quórum específico para aplicação de multa, a coletividade poderá recorrer à lei. Nessa hipótese, a penalidade deverá ser decidida em assembleia, com quórum padronizado de dois terços dos presentes”, aponta André Junqueira.
Essa medida deve facilitar a convivência e a aplicação de sanções em condomínios.
A novidade também ajudará a combater a impunidade onde a convenção for omissa quanto ao tema.
Maior penalidade para inadimplência
Uma das maiores reclamações no setor condominial é a redução da multa por atraso no pagamento da cota condominial, de 20% para 2%, prevista no Código Civil vigente.
“A proposta atual é elevar esse percentual para 10%, para evitar que a taxa condominial, por ter uma multa baixa, seja a última conta a ser paga”, argumenta Flavio Tartuce.
Para o advogado Fernando Zito, também especialista em condomínios, o aumento da multa será benéfico.
“Assistimos a uma avalanche de ações judiciais quando a multa caiu para 2%. As pessoas priorizavam outros pagamentos. Por outro lado, quem se habituou a pagar só 2% de multa poderá se surpreender com as novidades trazidas pela atualização do Código Civil.”
