Em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) voltou a firmar entendimento claro sobre um tema recorrente e controverso no direito condominial: o uso exclusivo e prolongado de áreas comuns por parte de moradores. De acordo com o tribunal, ainda que haja tolerância da administração do condomínio ou mesmo dos demais condôminos, esse tipo de utilização não se converte automaticamente em posse ou direito adquirido.
A medida reforça um alerta importante para moradores que, ao longo dos anos, passaram a utilizar de forma privativa espaços como lajes, jardins, varandas, terraços e áreas técnicas, muitas vezes com a sensação de “uso consolidado” ou de “aceitação tácita” por parte da coletividade. O entendimento do STJ é que esse tipo de apropriação só pode ser validado com autorização expressa e unânime dos condôminos, conforme previsto na convenção do condomínio e no Código Civil.
Para o advogado especialista em direito condominial Luiz Fernando Maldonado, a decisão é um marco importante para evitar abusos e para reafirmar o princípio da coletividade nos empreendimentos residenciais.
“O uso prolongado, por mais antigo que seja, não tem o poder de transformar a área comum em uma extensão da unidade privativa. Isso precisa estar muito claro. A coletividade é soberana, e a autorização deve ser formal e aprovada em assembleia”, explica.
Segundo Maldonado, muitos moradores cometem o erro de acreditar que, por já estarem utilizando determinado espaço há muitos anos sem contestação, estariam protegidos por algum tipo de “usucapião condominial”.
“Esse tipo de interpretação não se sustenta no Judiciário. A área comum é, por definição, indivisível, e seu uso exclusivo precisa estar devidamente autorizado. Caso contrário, o morador pode ser obrigado a devolver a área ao uso coletivo e até indenizar o condomínio por benfeitorias ou danos causados”, completa.
A jurisprudência reforçada pelo STJ serve como parâmetro para condôminos e administradoras de todo o país. Em tempos de crescente verticalização e disputa por espaços em prédios residenciais e comerciais, a decisão também representa um recado claro: o respeito à convenção e às normas internas do condomínio deve prevalecer sobre práticas informais, ainda que antigas.
Para os especialistas, a recomendação é que condôminos regularizem situações antigas junto à assembleia, evitando conflitos futuros e possíveis ações judiciais.
“Muitas vezes, é possível chegar a um consenso, desde que tudo seja feito com transparência, legalidade e respeito à coletividade”, finaliza Maldonado.
