Por Felipe Ferrarezi
A depender das nuances da forma como uma área comum é acessada e utilizada pelo condômino, ela poderá servir de uso exclusivo da laje àquele que requerer a sua ocupação.
Alguns Tribunais de Justiça do país e recentissimamente o Superior Tribunal de Justiça (REsp 2.187.886) estão admitindo a flexibilização da lei, com base na boa-fé objetiva, quando há autorização assemblear e consolidação da situação ao longo do tempo, sem oposição tempestiva dos demais condôminos, relativizando os efeitos do artigo 10 da Lei 4.591/64 que proíbe expressamente a apropriação de área comum.
Evidentemente que cada situação merece uma análise jurídica criteriosa no que diz respeito a utilização do espaço comum pelo condômino ao longo dos anos, para que haja a correta configuração dos institutos jurídicos da supressio e surrectio.
A supressio constitui na perda de um direito (pelo condomínio) pelo seu não exercício prolongado, gerando assim uma legítima expectativa de quem não será mais exigido. Em outras palavras, o uso de área comum de forma exclusiva por condômino por muitos anos e sem que isso gere qualquer tipo de oposição pelos demais condôminos, resulta na perda do direito à referida área comum desinteressada.
Isso é mais perceptível na prática em condomínios antigos ou aqueles em que se tem uma área externa rente a uma unidade privativa, que embora esteja descrita documentalmente como sendo área comum, somente pode ser acessível através de uma área privativa.
Com relação à surrectio há o surgimento de uma expectativa legítima por conta do comportamento prolongado sem oposição (ou de tolerância) da outra parte. O que é possível imaginar quando o condômino ocupa área comum para seu recreio e lazer, fazendo inclusive manutenções, instalações e reparos que beneficiam a própria estrutura do prédio do condomínio.
Importante ressaltar que a análise detida das especificidades de cada caso é salutar para que haja a possibilidade de se requerer judicialmente a ocupação consolidada e exclusiva da área, as quais obrigatoriamente devem convergir com o princípio da boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil).
*Felipe Fava Ferrarezi (OAB/SC 26.673), Adv. Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, Pós-Graduado em Direito Processual Civil pela Univali e Membro das Comissões de Direito Condominial da Subseção de Blumenau/SC e do Estado de Santa Catarina – OAB/SC. Especialista no mercado condominial e imobiliário do Vale do Itajaí e litoral catarinense
