A locação de curta temporada em condomínios voltou ao centro das discussões do mercado condominial após uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça. O tema, que já gerava dúvidas entre síndicos, administradoras, proprietários e moradores, ganhou um novo ponto de atenção: o condomínio precisa autorizar esse tipo de uso quando a prática altera a finalidade residencial do edifício.
A Segunda Seção do STJ definiu que o uso de imóveis residenciais para contratos atípicos de curta estadia, como ocorre em plataformas semelhantes ao Airbnb, exige aprovação em assembleia por pelo menos dois terços dos condôminos. O Tribunal entendeu que a exploração econômica ou profissional desse tipo de estadia pode descaracterizar a destinação residencial da unidade.
Além disso, o assunto já começa a movimentar eventos do setor. O Café Expo Síndico Cipa, no Rio de Janeiro, vai debater os impactos da decisão do STJ e os caminhos práticos para síndicos, administradoras e proprietários. Segundo o SíndicoNet, o encontro gratuito acontecerá no dia 28 de maio, às 8h30, no Tijuca Tênis Clube.
O que o STJ decidiu sobre locação de curta temporada?
O julgamento analisou um conflito entre uma proprietária que queria disponibilizar seu apartamento para estadias curtas e um condomínio que defendia a manutenção da finalidade residencial do prédio.
O STJ entendeu que a locação de curta temporada, quando ocorre com frequência, habitualidade e exploração econômica, não se confunde com a moradia residencial comum. Por isso, o condomínio pode exigir autorização formal em assembleia.
Na prática, o Tribunal reforçou que a convenção condominial tem papel central. Se ela define o empreendimento como residencial, os condôminos precisam aprovar qualquer mudança relevante na forma de uso das unidades.
Com a alteração do artigo 1.351 do Código Civil pela Lei 14.405/2022, a mudança de destinação do edifício ou da unidade exige aprovação de dois terços dos condôminos. Portanto, condomínios residenciais que desejam permitir esse tipo de exploração devem levar o tema para assembleia.
Por que essa decisão importa para síndicos?
A decisão fortalece a assembleia como espaço de deliberação sobre temas que afetam a vida coletiva.
Para o síndico, o ponto principal não envolve apenas permitir ou proibir a locação de curta temporada. O desafio está em conduzir o assunto com clareza, segurança jurídica e organização documental.
Esse tipo de prática pode aumentar a circulação de pessoas no prédio, gerar dúvidas sobre controle de acesso, impactar o uso das áreas comuns e criar novos desafios para a portaria, a segurança e a convivência.
Por isso, o síndico precisa analisar a convenção, ouvir os condôminos, explicar os impactos e registrar todas as decisões em ata. Dessa forma, a gestão reduz conflitos e evita decisões tomadas no improviso.
A assembleia passa a ter papel central
A decisão do STJ coloca a assembleia no centro da discussão sobre locação de curta temporada em condomínios residenciais.
Quando uma unidade passa a receber hóspedes com alta rotatividade, o assunto deixa de afetar apenas o proprietário. A prática também interfere na rotina do edifício, na segurança, no sossego e na previsibilidade da convivência condominial.
Por esse motivo, o condomínio precisa discutir o tema de forma coletiva. A assembleia deve avaliar se esse uso combina com a destinação residencial do empreendimento e se os condôminos querem autorizar essa modalidade.
Além disso, a gestão deve apresentar o tema com objetividade. O síndico precisa explicar o entendimento do STJ, levantar o que diz a convenção, orientar os moradores e conduzir a votação com o quórum adequado.
O que muda na prática para os condomínios?
A decisão não proíbe automaticamente toda locação de curta temporada em condomínios.
O que muda é o procedimento.
Se o condomínio tem destinação residencial e os proprietários querem usar unidades para estadias curtas com exploração econômica, o tema precisa passar pela assembleia. Para autorizar essa prática, o condomínio deve aprovar a mudança por pelo menos dois terços dos condôminos.
Condomínios que já enfrentam conflitos sobre o tema podem usar a decisão como ponto de partida para organizar melhor suas regras internas. Isso inclui revisar a convenção, atualizar procedimentos de acesso, orientar moradores e definir regras claras para uso das áreas comuns.
No entanto, cada condomínio possui uma realidade própria. Por isso, a gestão deve buscar orientação jurídica antes de alterar regras, aplicar penalidades ou restringir práticas já existentes.
Segurança e convivência entram no centro do debate
A locação de curta temporada mexe diretamente com dois pontos sensíveis da vida condominial: segurança e convivência.
Em uma locação residencial tradicional, o condomínio costuma ter mais previsibilidade sobre quem ocupa a unidade. Já nas estadias curtas, a rotatividade pode aumentar de forma significativa. Com isso, a portaria precisa lidar com novos cadastros, liberações frequentes, visitantes temporários e maior circulação de pessoas desconhecidas.
Esse cenário exige regras mais claras. O condomínio precisa definir como vai controlar o acesso, informar as normas internas, fiscalizar o uso das áreas comuns e responsabilizar proprietários em caso de descumprimento.
Ao mesmo tempo, a gestão não deve conduzir o debate apenas pelo medo. Muitos proprietários enxergam a locação de curta temporada como uma forma legítima de rentabilizar seus imóveis. Por isso, o síndico precisa equilibrar direito de propriedade, segurança coletiva, destinação residencial e interesse dos moradores.
Evento no Rio vai discutir impactos da decisão
O Café Expo Síndico Cipa vai levar esse debate para o mercado condominial do Rio de Janeiro.
Segundo o SíndicoNet, o evento gratuito vai discutir os impactos da decisão do STJ sobre locação temporária em condomínios e também terá palestras sobre segurança condominial. O encontro acontecerá no dia 28 de maio, no Salão Nobre do Tijuca Tênis Clube.
Esse movimento mostra que o tema já ultrapassou o campo jurídico. Agora, síndicos, administradoras e proprietários precisam entender como aplicar a decisão na rotina dos condomínios.
Como o síndico deve agir a partir de agora?
O síndico deve começar pela convenção do condomínio. Esse documento indica a destinação do empreendimento e ajuda a entender se a locação de curta temporada encontra alguma limitação interna.
Depois disso, a gestão precisa mapear a situação real do condomínio. Há unidades anunciadas em plataformas digitais? A prática gera reclamações? A portaria tem dificuldade para controlar o acesso? As áreas comuns sofrem impacto? Essas respostas ajudam a construir uma pauta mais objetiva.
Em seguida, o síndico pode levar o tema para assembleia. A convocação deve apresentar o assunto com clareza e informar que a deliberação exige quórum qualificado quando envolve mudança de destinação.
Também vale revisar procedimentos internos. Cadastro de hóspedes, autorização de entrada, uso das áreas comuns, comunicação das regras e responsabilização do proprietário precisam seguir critérios claros.
Com planejamento, o condomínio evita conflitos maiores e toma decisões com mais segurança.
Conclusão
A decisão do STJ marca um novo momento para a locação de curta temporada em condomínios residenciais.
O Tribunal reforçou que o proprietário não pode tratar esse tipo de uso apenas como decisão individual quando a prática altera a rotina coletiva do edifício. Afinal, a circulação constante de hóspedes, o uso das áreas comuns e os impactos na segurança envolvem todos os condôminos.
Por isso, síndicos e administradoras precisam conduzir o tema com organização. Antes de permitir ou restringir a prática, o condomínio deve analisar a convenção, orientar os moradores, convocar assembleia e registrar a decisão com clareza.
Além disso, a gestão precisa evitar respostas improvisadas. A locação de curta temporada envolve direito de propriedade, segurança, convivência, destinação residencial e governança condominial.
Portanto, os condomínios devem transformar o assunto em pauta de gestão. Com informação, assembleia bem conduzida e apoio jurídico, o síndico reduz conflitos e fortalece a segurança das decisões internas.
